房地产预售引起纳税调整.docVIP

二、房地产预售引起的纳税调整 国税发[2009]31号，将预售在建房地产（指未取得《竣工备案表》的项目）的收入实现日解释为“收款日”，由此产生了房地产开发企业独有的所谓“预计毛利”的调整项目（所得税收入确认日与会计收入确认日的日寸间性差异）。法人公司当年有未竣工房产预售收入的，按新31号文件第8条的规定，对预售账款（通常取“预收账歉”科目年末贷方余额）需按照预计毛利计算“预计毛利”，纳税调增（填附表三52行）。 同时，若本年度有开发项目取得《竣工备案表》并向业主发出《入住通知书》，则该目以前年度已纳税调增的“预计毛利”本年应当等额纳税调减。 例：某房地产开发企业，发生2个开发项目。 开发项目A:2012、2013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元，结转开发产品成本5000万元，实际营业税金及附加525万元，并在2014年转入当期损益 ；开发项目B:2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，并在2014年计入当期损益 （假定：A、B开发项目的预计毛利额均为15%，不考虑土地增值税因素）。 行次 项 目 税收金额 纳税调整金额 1 2 1 一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10） 　 　 2 （一）非货币性资产交换视同销售收入 　 　 3 （二