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控税金：从税务筹划开始 来源：第46期《明源IT地产》 作者：李明俊 日期：2012-04-13 房地产开发环节众多，从前期拿地、拆迁、设计、土建、筹资、采购，到后期装修、营销、物业管理等每一项经济行为，都会涉及税费缴纳，同时也蕴涵了税收筹划的空间。 在房地产企业成本构成中，税收成本与土地、建安成本并列，占据了前三名的位置。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。由于房地产行业税负绝对额大，所以，经过税务筹划省下来的通常都是“真金白银”，是“纯利润”。 房地产开发环节众多，从前期拿地、拆迁、设计、土建、筹资、采购，到后期装修、营销、物业管理等每一项经济行为，都会涉及税费缴纳，同时也蕴涵了税收筹划的空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统规划。 ? 税务规划的三个误区 ? 10年来，我们共为460多家企业提供过咨询服务，经手项目累积逾千，发现在地产企业税务筹划领域存在三个共同的误区：一是需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划；二是认为税务筹划是财务部门的事；三是认为税务筹划就是如何做帐。 要做好税务筹划，需走出误区，做好三方面工作：一是事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；二是税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都应是税务筹划人；三是税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空间和效果。 ? 税务筹划的三个层面 ? 1.?战略管理层面 战略高度的税务筹划，通常应考虑以下问题：（1）股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？（2）成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？（3）注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？（4）土地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？（5）如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？（6）与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？（7）一级与二级如何联动以增加土地成本？ ? 2.?经营管理层面 从经营的角度规划，通常应考虑以下问题：（1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大？应建独立车库还是地下连体车库？（2）商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例；（3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？（4）报建形式、开发分期对税收的影响？（5）如何增加工程成本？（6）销售价格的制定与财税测算；（7）促销方案选择对财税的影响；（8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评；（9）销售折扣管理与内控制度的落实；（10）自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？ ? 3.?理财层面 从理财角度规划，往往是财务人员在考虑，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。 如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划，不仅可大大降低企业税负，同时也利于公司的良性发展。 ? 自上而下，外调内治 ? 在具体的税务筹划实践中，建议房地产老板高度重视，亲自参与，因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面，老板所受的限制比财务人员要小，从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。 一般而言，应考虑以下问题：（1）重新审视公司财税管理，高度重视起来，从自身开始，不断加强税务筹划知识的学习与补充，该补课的补课；（2）税务管理是对公司经营的综合管理，土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关，因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传；（3）投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上，因此要提升财务人员地位，该内部挖掘培养的内部培养，该外部高薪聘请的外部聘请；（4）由于税负在成本控制中已占有很重要的地位，房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位，而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理；（5）税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力，因此除了运用公司内部资源之外，可善用外脑，如借用外部税务咨询师的专业能力等；（6）要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚，在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划；（7）注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”，注意防范税务风险。 ? 案例 ? 税务筹划是否能达到“节流”效果呢？下面，笔者将从众多税务筹划咨询案例中筛选一二，介绍税务筹划的一些具体思路和操作方法。 ? 1.公司战