京津冀一体化风样本 折戟响螺湾.docVIP

京津冀一体化风险样本:折戟响螺湾 8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”。然而现在，48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，摩天大楼宛如鬼城。 3.2平方公里的响螺湾商务区人烟稀少 “京津冀一体化”的政策利好正引来环京区域的新一轮投资躁动。8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”，在承接北京产业转移的大口号下，3.2公里的盐碱地上半年内吸引的直接投资超过300亿元。 8年内，政府财政在此投下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟。凤凰财经数日内实地调查，由地方政府及央企投资的48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，数个计划投资超30亿元的项目在挖坑后即停工。蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。 如今，躁动再起，以计划式的政府推动，通过政策红利、财政猛药刺激巨量投资，而不顾市场容量的造城模式应成风险考量之一。 600亿造一个CBD 2005年6月，15位时任国家部长被悉数召集在天津市滨海新区的一座高级酒店内，他们进行了长达3天的闭门讨论，决定用3年时间通过史无前例的一揽子优惠政策让身后荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。 由海河泥沙冲击而成、地形貌如船头的响螺湾地区被选定为这项庞大计划的“核心司令部”。 在早期规划中，3.2平方公里的响螺湾商务区功能定位是“聚集外省市、央企驻滨海新区集团总部和研发中心”，而在京津冀一体化大背景下，该区的最新规划为“紧抓京津冀一体化以及自贸区机遇，主动承接北京金融业转移，推进投资亿元以上的重大项目落户，打造‘北京高端服务业基地’”。 8年过后，上万柱工程桩被打入这块松软的盐碱地，近20栋摩天大楼修葺落成。然而，即使白天，这里依然空如鬼城。 “除非中国经济崩盘，否则响螺湾作为国家超级大项目不会就这么算了。”指着高达52层、外墙已破败不堪的中惠熙元三栋主体大厦，项目销售经理颜斌告诉凤凰财经。 虽2011年即已开盘，即使长期采取团购打折的促销手段，这里已经出售的公寓套数依然还提停留在“个位数”。 已停工的金银塔项目 对于响螺湾商务区的建设，滨海新区抱有足够的雄心壮志。“从预算上统计，政府财政投入的总资金就超过600亿元。”滨海中心商务区投资集团（后简称“滨海中投”）一位负责人告诉凤凰财经，该集团是响螺湾商务区一级平台企业，承担商务区开发建设任务。 凤凰财经根据滨海新区政府披露的财务数据上统计，早在2007年，该区仅政府贷款就超过500亿人民币，而国家财政部当时对该区每年的财政预算也有100亿元。一个可作参考的数据是，天津市2007年所有开发区、保税区和高新区财政收入仅有239.4亿元，财政支出则仅有118亿元。 上述负责人向凤凰财经透露，为让响螺湾商务区与北京更好的实现“一体化”，当时滨海政府甚至尝试向中央政府建议由北京发往天津的动车始发北京北站，而不是目前的北京南站。“因为北站更靠近金融街，两地金融机构交流就更方便了”。 中央政府对于响螺湾的政策优惠亦甚于其他。“当时的中央政府的要求是所有新的优惠政策都引入这个地区。”滨海中投上述负责人表示。在高层的应允下，滨海新区提出了“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，这项颇具争议的政策意味着投资企业买地成本基本为零，当时已属成熟地块的响螺湾地价在3000元到8000元每平米之间。 在资金支持上，滨海亦明文规定投资企业注册资本达到10亿元一次性补助2000万元，达到5亿元则一次性补助1500万元。 停工与缓建 在史无前例的政策利好及资金补助下，面积3.2平方公里的响螺湾被清一色的央企及地方政府瞬间瓜分，39个项目、总计48座摩天大楼完成签约。按照当时的规划，所有项目均被硬性规定建筑面积须大于3万平方米，主体建筑最低也要20层。 按照天津市政府在当时公布的时间表，响螺湾商务区开工建设需在2006年内，全部工程预计2008年竣工，总建筑面积达到567万平方米。 然而，热闹了仅两年后，所有项目陆续出现停工或缓建。 4月12日，凤凰财经现场一一查看了39个项目，除极地海洋馆外，已经有企业正式入驻的楼宇仅有浙商大厦、五矿大厦两处，两者分别在2009年底、2010年初既已竣工，浙商大厦的招商率未达一半，总计26层的五矿大厦则仅有7家公司入驻。 投资20亿元的碧桂园国际会议中心 在建设方面，已开工建设的41栋楼宇中，26栋已完成主体工程，但多数则就此封盘，投资7.3亿元的云滨大厦则选择了寻找整体受让方。而被视为标志性建筑的富力广东大厦等9栋楼宇则尚处于挖地基状态。设计高度达到480米，计