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曲江项目市场分析报告 西安市整体经济形势概况 近年来，在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安市国民经济持续、快速、健康的发展，投资、消费同步增长，各项社会事业全面发展，人民生活水平不断提高，2002年西安市的经济增长率高达13.1%，高新产业的规模达到全国第三，城乡市场繁荣活跃，物价相对稳定，居民收入稳步增加，人均可支配收入6800元，比2001年增长1.5%。 二、西安市房地产市场基本情况及特点 1、 在政府宏观政策的调控下，西安市房地产的投资高速增长，2002年房地产开发面积在全社会固定资产投资中所占比例达23%，全年完成房地产开发投资70亿元，开发企业由2001年的500多家增加到700多家。 2、西安住宅市场供求失衡； 高档、高价格、大户型，供大于求，如西高新现存的枫叶系列，博文园、双威温馨港湾等；低档、低价格、小户型，供小于求； 据西安晚报2003年1月2日报道，据2002年西安住宅市场统计，80-120 m2之间设计合理、经济实用的户型市场上无剩余，呈“缺货”状态，140 m2以上的户型呈现空置量大 3、住宅郊区化成为市场趋势； 受西安土地供应的影响，城内好地段，老城区使可供使用的土地很少，而周边郊区土地供应量加大，如紫薇田园都市、韦曲、灞河、北郊； 4、大盘将成为市场中的主角； 千亩大盘相继开发，如紫薇田园都市、世家星城、枫林绿州、第一国际城等项目以及众多正在酝酿的大盘将会成为市场主角，全面冲击西安楼市，到时竞争将十分激烈； 5、市场面临重新洗牌； 没有实力、没有市场美誉度的企业将面临生存危机，同时由于房地产是一个资金密集性行业，稍有不慎便会导致极为不利的局面； 6、住宅价格将会走低； 由于城市周边开发量急剧放大，一方面由于规模经济，另一方面由于土地成本较低，同时竞争日益激烈将会使周边住宅价格低于城内住宅价格从而导致住宅总体价格下降； 7、众开发商在楼盘品质及创新上，力求铸造精品楼盘，力求在激烈的竞争中突围； 随着4-5月份SARS病毒肆虐全国，我们在房地产广告中会看到：南北向、户户朝阳、超大楼距，高绿化率……充分显示了业主在购买房子时更关注自己住的舒适、健康。 8、市场逐步走向规范，在政策宏观调控下，市场日趋规范，如小块土地不再审批，同时银行房产信贷政策逐步紧缩，如央行121号决议，对开发商实力提出更高要求； 9、产品同质化严重。 三、区域分析： 1、项目地处曲江旅游度假板块，发展前景十分看好； 2、以电视塔为中心，东有西安国际展览中心，西有麦德龙购物广场及未来的市政府，该区域将成为西安未来城市的中心区域； 3、周边高校林立，形成南郊独具魅力的人文、教育高素质板块，是西安居住的首选区域； 4、项目周边绿化好、环境好，符合现代人居理念； 5、项目地处大雁塔顶级住宅区，是西安居住的黄金地段，经典楼盘有湖滨花园、钻石王朝、御花园等别墅项目。 四、竞争楼盘分析： 由于住宅一般有较为明显区域性，因此与本项目可形成竞争的项目一般是2km为半径和周边的一些大盘。 1、 旺园曲江项目，项目位于西安国际展览中心东侧，占地约100亩，现已动工、定位为高尚住宅区； 世家星城 地址：丈八东路南 概况： 827亩，多层、小高层社区，总建筑面积75万m2，拥有完善的幼儿、小学、中学教育； 主力户型及价格： 户型：80 m2 -170m2 （二房二厅一卫-四房二厅二卫） 均价：2380/ m2（多层）； 主力价位：20万-40万； 德门区域项目 由于明德门区域与本案竞争的是同一区域的消费群，明德门区域项目众多，价格在2600-2900元/㎡之间，已经成为一个较为成熟的居住区域； 本案周边正在筹建的项目与本项目处于同一区位，外部环境样，竞争主要集中于项目规划、设计及建筑品质。 五、项目SWOT分析： S-优势： 1、周边的自然环境好，绿化好，满足消费者对生态的要求； 2、地处曲江板块，规划合理，未来发展前景看好； W-劣势： 1、交通路网较为发达，但是目前公交线路少，交通上较为滞后； 2、项目周边500㎡属于无人区，人气严重不足； 3、项目目前周边配套不到位，生活存在诸多不便； O-机会点： 1、以大唐不夜城的建设为契机，借彼之人气烘托区域人气及未来价值； 2、以电视塔为中心的西安新板块为契机，形成对本项目区位的支撑； T-威胁： 1、周边竞争项目如旺园将会对本案消费群分流； 2、我方本身资金风险，导致项目后继开发及销售存在一定问题。 威胁化解； 1、选择正确的入市时机，打价格差，打时间差； 2、准备多种资金方案，密切与银行的关系。 六、消费群分析： ㈠、目前市场最具购买力的消费群为70年代出生的。 1、处于结婚高峰期； 2、未赶上最后一批分房，必须进入市