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地籍管理业务培训材料 土 地 登 记 地政地籍科 二〇一三年三月目 录 第一部分 理论基础 一、地籍管理的概念及内容 二、土地登记概论 （一）土地登记的概念 （二）土地登记的效力 （三）土地登记的特点 （四）土地登记的基本原则 （五） 土地登记的内容 （六）土地登记的类型 三、土地登记的程序 （一）土地登记申请 （二）土地权属审核 （三）注册登记 （四）核发证书 第二部分 土地登记实务 一、日常几种登记类型所需提交的资料 二、法律规定不予登记的情形 三、日常办理土地登记需注意的几个问题及案例分析 第三部分 复习思考题 第一部分 理论基础 地籍管理是土地管理工作的基础，是土地使用制度改革的前提条件和管理土地市场的重要手段，地籍管理贯穿于土地管理活动的全过程。 一、地籍管理的概念及内容 地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。 地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地，地籍管理的核心是土地的权属问题。建立、健全地籍管理制度，不仅可以及时掌握土地数量、质量的动态变化规律，而且可以对土地利用及权属变更进行监测，为土地管理的各项工作提供、保管、更新有关自然、经济、法律方面的信息。 我国现阶段地籍管理的基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案管理。 随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长，地籍管理的内容还将随之不断地变化和充实。 二、土地登记概论 （一）土地登记的概念 土地登记也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。 根据《土地登记办法》第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 （二）土地登记的效力 《物权法》第六条“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条　“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” （三）土地登记的特点 （1）统一性 土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一的机关进行的。 国土资发（2012）134号《关于规范土地登记的意见》第七条：“严格土地登记统一管理，县级以上人民政府是国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权登记发证的法定主体，除法律另有规定外，政府派出机构一律不得登记发证。各级国土资源主管部门要明确由地籍业务部门统一负责各类土地登记工作。” （2）唯一性 对同一块土地的登记结果应当是唯一的，不可能有两个或两个以上的土地登记结果。 《土地登记办法》第十五条规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据”。 第十六条规定“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。”该规定充分体现了土地登记的唯一性特点。 （3）连续性 土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。 （4）公开性 包括登记依据的公开、登记程序的公开及登记结果的公开等。土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。 （5）公信力 由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众依赖。国土部门严格依法按程序登记的结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果由于土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地交易或土地利用过程中遭到了损失，那么，国家将通过行政赔偿的方式对受损人予以赔付。 （四）土地登记的基本原则 我国土地登记遵循以下基本原则： （1）依法的原则 土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记申请人应当依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料。并按照土地登记机关的要求到现场指界；二是土地登记机关必须依法对申请人的申请进行审查，确权和在土地登记薄上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意地夸大和缩小土地登记的效力。 （2）申请的原则 土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关提出明确的意识表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动生效的法律效力，因此，土地登记申请采取书面的方式，而不能以口头表示。 （3）审查的原则 土地登记机关对土地登记申请必须进行审查。审查的内容主要包括：一是审查土地登记申请材料是否齐全或者是否符合法定形式；二是认为必要的，可以就有关登记