地籍管理论文-住宅建设用地使用权续期问题研究-张东升兰弓煜朱晏歆刘朋鹏潘颖豪.docx

住宅国有土地使用权到期后续期问题探讨摘要：温州20年住宅用地使用权年限到期，这引发了关于住宅建设使用地使用期满的讨论，尤其是在这个领域法律规定并不明确的情况下，出台相关政策和措施显得极为重要。本文在法律基础上，综合考虑现实条件和社会性质，提出了土地使用期续期方案，即体现了我国土地的社会主义性质，也尊重了现实，并且保障了社会公平正义。关键词：土地使用期续期 住宅建设用地 土地法 物权法 问题的提出 近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻。由于温州采取按市场评估价格重新征收土地出让金的续期，民众在获得买完房之后又要缴纳高额的土地续期费用，这是引起各界广泛讨论的核心问题。我国《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况,这些地方是以平均地价或基准地价为基础来补交续期费用，这样业主的负担较轻，但是并没有相关的政策文件支持。全国范围内，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，这也导致了各地实践与相关法律不尽一致，使得土地使用期续期这个问题备受学界和官方的重视。二、法律背景关于住宅使用期到期的问题，有关法律规定不明确、法规之间有冲突，这是此次温州土地续期事件爆发之后所凸显出来的一个重要问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，我国《宪法》规定“公民的合法私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”，房屋是公民的重要私有财产，只要该房屋是合法的，这种权利就受到《宪法》、《民法通则》的保护。这里就出现了法律上的冲突。我国住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期，但《物权法》却并未对续期的期限、方式、费用等问题进行规定，这也是法律上的空白。这一事权在国务院，而按《房地产管理法》，这一事权归于地方。在法律不统一的情况下，不管采取哪种模式办理续期，都有法理不充分之嫌。此外，有价续期还将面临另一个法理困境：与土地使用权关联在一起的住房所有权，其实并非为业主无条件拥有而是有条件、有期限拥有。这将对如何解释财产权构成挑战，同时有可能使征收房产税失去法理支持。三、观点回顾我们从三个问题来总结以往学者对这一问题的观点。（一）无偿续期还是有偿续期：对“自动续期”的理解？对于住宅建设用地使用权期限届满后“自动续期”及其所衍生的问题，特别是续期是否收费问题，学界有较大的分歧。认为应当无条件免费续期的学者主要从“自动”所包含的含义进行诠释。扈纪华、孙宪忠都认为“自动”续期是不应该附加条件的。孙宪忠还从国内外房价对比和社会主义地权道德的角度进行了解释。崔建远从民法学理层面进一步指出，自动续期是基于我国特有的房地政策，为了保有房屋的所有权而对建设用地使用权的期限进行延长，这样既满足了购房人利益的需要，也符合《物权法》关于建设用地使用权和地上建筑物所有权之间所要求的法律关系。毕文强从法条解释角度亦对此加以印证，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《城市房地产管理法》的续期申请续费和《物权法》的自动续期形成了对照效应，从中可以推定《物权法》应被理解为自动续期且无续费。但是，有学者认为应当较为保守地看待“无偿续期”。尹飞认为将自动续期理解为自动的无条件延期，并不符合《物权法》的意旨。刘莘、刘保玉从“公平”的角度指出，现有国有土地出让年限是不等的，20年所缴纳的出让金是最少的，如果采取一概无偿的政策，将会导致对于缴纳了较高年限出让金者的不公平。申卫星更是进一步指出无偿续期面临的最大困难是民法的理论问题，即若自动续期等于永久免费的话，此时该使用权就是永久性，而张翔则进一步援用宪法中“永久的使用权就是所有权”：如果建立于私人所有的基础上时，与《宪法》 “城市的土地属于国家所有”的规定相冲突。（二）不同用途的住宅和非住宅是否应当区分对待？在这个问题上，大多数学者们认为应当根据土地的用途进行类型区分。姚红从平衡国家经济发展与保护民生关系的角度，建议应当根据不同类型决定对住宅与非住宅、商行为与非商行为进行区分收费。扈纪华强调从存续时间的长短来考虑，住宅用地是长期存续的，而非住宅用地较前者而言生命力则相对短暂。李永军认为从理论角度出发，续期是可以收费的，但从实践角度出发的观点则与姚红等人相同。刘凯湘对房价款进行分析，认为住宅不存在以后再补交的问题，非住宅可以有所区别，但也不能反复交费，可象征性地交费或通过立法规定一种非住宅用地到期后补交出让金的比例或限制的制度。对于不同性质的住宅，也有学者从商业性、城乡二元性、居住保障功能的角度来研究了