中国房地产政策演变30年概要.ppt

讨论题一： 1.从政策问题的特性来看，（1）从政策问题的性质来分析，结合案例我们可以看出，“限购令”涉及多方面的利益分配问题并关系到住房民生问题，所以执行难度较大。（2）从政策对象行为的多样性来分析，政策所要规范的政策对象的行为种类越多，越难以制定出统一的标准来约束其行为，政策执行的成效必然会受到影响。从案例中我们可以看出，购房者的行为需求有很多，“限购令”很难同时满足多个方面的要求，所以政策的执行必定会受到影响。（3）从政策对象的规模来看，政策所涉及的政策对象规模越大，政策执行就越困难。结合案例我们看出“限购令”所涉及的政策对象的种类繁多且其利益冲突，所以政策执行比较困难。 2.从政策本身来看，（1）政策缺乏合理性，有待完善。（2）限购令政策比较模棱两可、含糊不清，从而使得地方政府变相出台“限价令”抵制。（3）政策不够稳定，结合案例，住房城乡建设部公布新增限购城市名单，各地也在不断地出台限购政策细则，可见，政策的执行还在发展阶段，目前还没有达到稳定阶段。 3.从政策对象来看，政策对象的价值取向会影响公共政策的执行。投资性购房者考虑的是投资带来的利润，住房刚性需求者考虑的是最基本的住房保障问题，地方政府考虑的是政府的利益，各方的利益取向不同，导致政策被接受的程度也不一样，所以政策执行会受到影响。 4.从政策环境的角度来分析，（1）从经济环境来分析，近年来，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点，为了阻止房价的进一步上涨，政府又不得不推出“限购令”，抑制房地产市场上的不合理的投机需求，但是房地产的市场不仅仅是投资者的市场，其他市场主体还包括房地产开发商，刚性需求者，甚至是地方政府，市场经济的复杂性使得“限购令”的执行不再简单。（2）从社会文化环境来分析，近几年的房地产的迅速发展在一定程度上提升了城市建设水平、增加了政府财政收入，并且在一定意义上改善了部分城市居民的住房条件。但是事实上，目前我国城市居民之间、城乡居民之间在住房支付成本、住房占有差异性等方面出现了严重的“两极分化”。所以，房地产问题、住房问题，不仅仅是当做简单的市场问题，而是作为民生和社会保障的基本问题。 ?政策执行偏差产生的原因： （1）从主观原因来分析，政策执行者由于利益驱使导致执行偏差。 （2）从客观原因来分析，首先，从政策环境的变化来看，即政策环境具有复杂性、变异性、多样性等特点，这些特点给政策执行增加了复杂性和困难；如果政策执行者对这些环境变化应对措施不当，政策执行偏差就有可能发生。然后，利益集团的压力也会使政策执行发生偏差。最后，监督机制的不健全也会导致或助长执行偏差的产生与扩大。 ?矫正措施： （1）加强政策执行的监督体系建设。 （2）提高公共政策质量。 （3）做好公共政策执行再决策。 （4）加强公共政策执行的制度创新。 * * 组长：张焕焕 组员：张雪 张琳 周志杰 陈伟 高娜娜 中国房地产政策演变30年 中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段 以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段 1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段 2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向以稳定房价为目标。 第四阶段 2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段 2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 总结 在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身