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产权式酒店全程策划方案 第一章 项目概况 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目现状分析 1、项目简单经济指标 项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层5~9层，单层面积约950 m2，一层建筑面积1808.79m2，二层建筑面积为1845.91 m2，层顶一层建筑面积268.49 m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2。（详见项目“产权证附记”） 2、物业营业状况 项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前使用现状为： （1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场所，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅 商务中心 停车场 DDD电话 IDD电话。 价格：（2005年11月1日入住标价） 客房类 说明 门市价格 优惠价格 双人标准间 630 248 双人大床间 680 258 行政套间 1280 500 豪华大床房 680 330 豪华标间 850 300 （2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。 附：天翔大酒店项目产权附记 幢号 室号部位 建筑面积 （平方米） 房屋类型 用途 层数 竣工日期 701 101 1808.79 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 201 1845.91 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 413 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 414 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 415 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 416 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 417 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 418 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 419 45.55 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 420、421 96.00 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 501 952.94 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 601 952.94 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 701 952.28 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 801 949.91 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 901 949.91 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 1001 916.93 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 地下室 2103.68 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 屋顶二层 47.25 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 701 屋顶一层 268.49 旅馆 旅（宾）馆 10 2000-11-3 合计 12163.88 二、项目开发环境要素分析 地理位置 项目位于虹口区曲阳路701号，处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。 片区属性：曲阳路商务中心 周边景观环境调查 项目西邻曲阳公园，自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带，可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近，南向的视野与景观会受到一定的影响。 3、地块交通条件调查 项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15分钟到达上海火车站，30分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内，公交车有70、329、829、848等十多条线路，四通八达。 4、周边配套设施调查 餐厅：大宴楼 酒吧、KTV娱乐场所：夏威夷桑拿 购物