安阳辉龙城市家园营销策划案.docVIP

PAGE 目 录 一、安阳宏观环境分析……………………………………………………………3 二、项目概况………………………………………………………………………3 三、项目SWOT分析………………………………………………………………4 四、项目定位………………………………………………………………………6 五、项目客户群分析………………………………………………………………7 六、推广策略………………………………………………………………………9 八、各种销售工具的策划制作……………………………………………………11 九、销售策略………………………………………………………………………13 附件：辉龙城市家园2003年报纸广告投放计划………………………………20 一、安阳宏观环境分析 1、洹河景观带规划 《安阳市城市总体规划》中提到：安阳市城市布局结构为：东西两城，南北两片的组团式结构。规划将全市分为四个组团：铁东区、铁西区、开发区和洹河北区。其中洹河北区规划为旅游、居住综合区。河南省政府对于此规划的批示中更是提到，要加强安阳历史文化名城意识，在进一步深化安阳古城区保护的同时，更要加强洹河的美化，加强以河湖水系为重点的整体绿化，以形成安阳古城风貌。同时，《规划》中对于洹河、洪河两侧的建筑物做了原则性的规定：要以多层、低层为主，色彩淡雅。 从以上足可以看出，政府对于洹河的关注和重视，绿化带和洹水公园的初步建成，都表明了政府的决心。本案作为此区域的首开楼盘。周边环境的未来发展将给客户的置业取向带来较大的影响。 2、安阳市房地产市场现状 安阳房地产正处于市场的启动期，由于购买力、从业人员水平、政策等方面的影响，市场运作水平较低。从调查总体来看，大部分为经济适用房，开发规模小，配套设施不完善、功能不齐全；规划设计不注重，外立面、环境、绿化等无特点，档次普遍较低，导致产品同质化严重；同时，物业管理落后，导致部分对于生活舒适度要求较高的高端客户产生二次置业的需求。 二、项目概况 本项目位于安阳市东北角，洹滨南路和向阳路西南角，北邻洹滨路，东邻向阳路，南邻轻工路。由安阳辉龙房地产有限责任公司开发。 项目占地118亩，总建筑面积总建筑面积万平近9万方米，容积率仅为1.10，比规划许可条件的1.35低许多。实际可居住户数为460户。日照间距1：1.5，人均一个停车位，绿化率高达40.95%。 住宅形式以低层叠加复式住宅为主，辅以少量多层住宅。 三、项目SWOT分析 （一）优势分析 1、产品优势 本小区住宅多以低层“花园洋房”为主，是安阳市房地产市场尚没有出现的住宅类型，它所带来的全新的居住模式将给人们全新的居住感受，同时，这也将成为安阳市房地产界的舆论热点。 此种住宅形式在单体设计上，采用一种上有天下有地的设计手法，满足人们渴望亲近自然、渴望独立感觉的天性；楼型在平面和立面上都富有变化；首层独立入口，赠送前后花园，跃层住宅设露台和屋顶花园，不同单元之间都有错落和式样上的差别；户型设计适当增加大厅、双卫、多功能活动厅、大型落地窗、外飘窗、退台等设计手段，更加符合高档房采光、景观、通风、私密性好的要求。 而本案更是创新采用现浇框架结构，使住宅的灵活性更好，方便改装，既可以同一层面连接也可以上下层面连接，真正做到全方位组合。框架结构以大落地玻璃窗为主，十分开放；框架结构得房率高，本产品得房率可达到95%。 值得注意的是，本案楼层净高设计到3.2米 2、景观设计优势 规划面积由10.8万平米下调到8.4万平米，直接导致小区绿化率达到40.95%；住区中央有2000平方米 小区周边种植草坪及景观乔灌木，形成景观林荫停车； 组团内设小片绿地，作为儿童老人活动场所； 3、配套优势 采用地面专属车位，达到近每户一个； 有幼儿园一所； 会所一座，内设生活超市、老人活动中心、健身房、医务所、美容院、物管中心等。 4、规模较大 本项目占地118亩，是安阳市较大的项目，尤其是对于郊区项目来说，规模显得较为重要，因为规模的扩大，也即意味着小区的各种配套也会很齐全。 5、升值潜力 安阳城市东移战略实施，洹河作为唯一四季长流的天然河，是天然的高档物业开发区域。 （二）劣势分析 1、地理位置认可度较差； 虽然在安阳市城市规划中，洹河附近将建成为安阳市的高档住宅集中区域，但由于现状位置较偏、路况较差，高档住房集中区域的氛围尚未形成，导致人们对此地块的认可度较差。 2、价格较高，安阳高档房市场还没有很好的启动。 近2000元/㎡的均价，加之面积大部分在130以上，主力总价均在30万以上，这与安阳市的消费力有一定差距。 3、小区靠近殡仪馆。许多消费者对此心理上较难接受。 4、周边环境较差。 该项目周边工业用地置换改造工程均还未启动，其西侧是停产状态的荒凉厂区；东侧为污水处理