风险评估报告(中文版).doc

序 言 评定报告意义： “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风险投资领域奉行的一贯准则，因此“风险”对投资商来说，并不可怕。他们最为关心的是如何准确的识别和预测风险，并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是：是否是与预期收益相匹配，必要承受的风险。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果，才能针对未来将可能出现的风险做出防范，避免可能带来的经济损失。 《投资项目风险评定报告》在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；加快投融资进度。 数据决策的方法，有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。 因此提请投融资双方以风险数据决策评价结果为基础，同时关注项目具体情况。 评估流程和方法： 本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平，充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素，定量投资项目风险程度。 报告遵行以下原则： 覆盖范围全面性： 全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。 数据来源权威性： 所有数据均来自《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、世界银行《中国120 个城市竞争力提升报告》、《行业数据库》等权威资料，以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。 取数客观谨慎性： 为了充分揭示风险程度，所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则，在缺乏证据的情况下，我们保守使用风险最大数据。 方法系统科学性： 投资环境风险评定：依据《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、世界银行《中国120个城市竞争力报告》等权威数据，分高风险、中风险、低风险三档。 投资行业风险评定：依据《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、《行业数据库》等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名，分高风险、中风险、低风险三档。企业/管理团队风险评定：依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目—企业风险定量”、“财务困境分析模型” 等评价标准，对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。分高风险、中风险、低风险三档。 投资项目风险综合评定：采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”，依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果，以及行业内企业项目相关统计数据，进行投资项目风险综合评定。 陕西华威房地产开发有限公司 “《东大街购物公园》二、三期工程”项目 投资风险评定报告 北京中汇银通国际投资顾问有限公司 风险控制部制 二零零八年七月 目 录 公司概况 - 1 - 项目概况 - 1 - 1.项目名称 - 1 - 2.项目性质 - 2 - 3.主管部门及承建单位 - 2 - 4.经济技术指标 - 2 - 5.项目地理位置 - 3 - 6.项目开发进程 - 4 - 6.1一期工程 - 4 - 6.2二期工程 - 5 - 6.3三期工程 - 5 - 7.项目建设手续 - 5 - 一、投资环境风险 - 5 - 1.投资环境评定意义 - 5 - 2.世界银行有关中国城市投资环境评价体系 - 6 - 2.1报告背景 - 6 - 2.2方法与数据 - 6 - 3.西安市投资环境分析 - 7 - 3.1西安市概述 - 7 - 3.2世行报告关于西北地区城市的投资环境评定 - 13 - 二、行业与市场风险 - 16 - 1.房地产行业概述 - 17 - 1.1土地购置与开发面积 - 17 - 1.2商品房建设情况 - 19 - 1.3商品房销售情况 - 20 - 1.4房地产价格情况 - 22 - 2.房地产行业综合风险分析 - 23 - 2.1宏观经济波动风险分析 - 23 - 2.2近年颁布重要政策风险分析 - 24 - 2.3上下游行业变化风险分析 - 26 - 2.4行业风险分析 - 29 - 2.5贷款主体风险对房地产金融风险分析 - 31 - 3.细分市场风险分析 - 32 - 3.1中国商业地产概述 - 32 - 3.2西安商业地产 - 33 - 三、企业/管理团队风险 - 37 - 1.企业及其管理团队 - 37 - 1.1公司沿革 - 37 - 1.2法人治理结构