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勉县房地产市场调研报告 一、市场综述 （一）整体现状 根据我们的调查和比较，近一两年来勉县一直是全汉中楼市供求失衡最严重的地区。在全市各县中，勉县有42万人口（常住人口38.8万，呈负增长态势），和西乡（40万）、洋县（44万）相当，但勉县大盘云集，从而导致楼市竞争异常激烈。 据勉县统计局网站数据，2012年勉县全年房屋施工面积88.21万㎡，增长21.4%；商品房销售额3.91亿元，下降24.5%。如果按30万元/套的均价计算，那么2012年共销售商品房约1300套。如果将2011年到2013年8月所售的3336套房进行平均（参阅下文分析），月售104.25套，年售1251套。 此外，作为“官帽工程”的保障房的大量兴建，陕南移民搬迁工程的大兴土木，分流了大量商品房客户，让日益严峻的楼市雪上加霜。勉县2010年为全省保障性住房先进县，2011、2012年为汉中市住房保障工作一等奖，到“十二五”（2011－2015年）末将累计建成各类保障性住房19100套。 （二）政经背景 “李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以未来除危及稳定外不可能救市，尤其是不可能在上任初的两三年内救市。而且对于一个人口负增长的县城，一旦供过于求，即使想救市也很难凑效。对于勉县经济来讲，基本上没有井喷式突破性发展的可能，这也就表明未来的经济发展基本上会延续先前的速度，市场很难暴发出井喷式的需求。 未来唯一对市场有较深影响的政策是“开放二胎”，但这个政策短期内难以见效。另外，物业持有税、物业联网等政策如果出台，还会将许多空置的“次新房”挤向市场，从而加大供应量。 （三）未来趋势 对于勉县楼市来讲，还有三个不利因素正在制约其发展：其一，由于受陕钢和汉钢污染的影响，部分勉县人放弃了在勉县购房的打算；其二，随着西汉高速和十天高速的建成，加之勉县污染的原因，宁强、略阳乃至康县等，当前已几乎没有人在勉县购房；其三，陕钢和汉钢是勉县的支柱企业，但由于中国钢铁行业产能严重过剩，所以效益短期内难以好转，这使得购买力难以壮大。 综合上述，可以得出两个结论： 其一，勉县楼市在近一两年内很难摆脱低迷，未来竞争依然会非常惨烈。 其二，当前保障房已严重滞销，而且极可能继续滞销，继续滞销等于宣布政府决策失败，为规避历史责任，政府可能会不计代价超乎想象地推进保障房降价。 二、数据分析 （一）销售与待售情况 根据房管局出示数据：2011年到2013年8月已办理商品房预售面积为669041㎡，6097套；商品房已预售面积为375105㎡，3336套，商品房待售面积为293936㎡，2761套。通过以上数据可以得出如下结论： 1、此期间月均销售104.25套，年均销售1251套； 2、已售户型的平均面积为112.44㎡，待售户型的平均面积为106.46㎡。 （二）6－8月商品房销售情况 根据房管局出示数据，6－8月商品房销售情况如下： 住宅 商铺 住宅套数估算 备注 2013年6月 2.05万㎡ 1499㎡ 约186套 1、套均面积按110㎡计算； 2、7月份泰华时代城开盘。 2013年7月 0.89万㎡ 464㎡ 约89套 2013年8月 1.12万㎡ 225㎡ 约102套 未售房源 2013年9月前，待售住宅和商铺合计29.3万㎡。和上述293936㎡、2761套基本一致。 这里需要补充说明的是：从我们掌握的信息来看，8月份部分楼盘的销售业绩为零，而且勉县当前在售商品房楼盘（含尾盘）约20个，平均每个楼盘要销售到5套，房管局给出的业绩似乎已“注水”。 （三）后续上市情况 由于市场低迷，当前开发商普遍放缓了开发进程，当前除水韵桃源外，有两个楼盘上市： 1、民乐花苑：位于绿缘路西端，保障房，纯多层，品质较高，占地80亩，准备以2200－2300元/㎡的价格上市销售。 2、东胜苑：位于贾旗路南端，保障房，地段较好，两栋楼小高层，品质较低； 另外，从我们掌握的信息来看，许多楼盘为迎合市场将原来规划的高层已改为多层，或者高层改为了小高层。 三、在售楼盘 （一）重点大盘 勉县当前的在售楼盘有10多个，其中主力楼盘如下： 1、凯旋华府 物业属性 商品住宅区 平均价格 3000元/㎡ 开发团队 开发商：勉县华晟房地产开发有限公司，设计院：清华大学深圳设计院 经济指标 占地300亩，建筑面积50万㎡，容积率2.5，绿化率35%，车位比80%。 物业简介 项目位于勉县汉江路南段（交警大队斜对面），以多层住宅为主，并有少量小高层现代中式风格，基本呈兵营式排列，有7000㎡中庭水景观和绿化广场及12万㎡生态花园，另有凯旋大街和幼儿园等配套。项目前期开发进度较快，当前因市场低迷放缓了开发进度。 房型概况 有99.38㎡两室户、129－132㎡三室户等多种户型，房型设计较好，个别设计