商业定位方案.docVIP

目 录 第一篇 项目背景分析 3 一、 宏观环境分析 3 二、 区域环境分析 3 （一） 南坪商圈商业现状分析 3 （二） 南坪商圈短缺业态分析 4 第二篇 项目市场定位 7 一、 消费者市场 7 二、 经营者市场 7 三、 投资者市场 8 第三篇 项目总体定位 9 一、 概念定位 9 二、 名称定位 9 （一） 定位原则 9 （二） 项目名称 9 （三） 定位阐释 10 （四） 备选名称 10 三、 形象定位 11 四、 档次定位 11 五、 区域定位 12 六、 功能定位 12 第四篇 项目文化定位 14 一、 核心文化 14 二、 码头文化 14 三、 山城文化 14 四、 历史文化 14 第五篇 项目业态定位 15 一、 业态定位理念 15 二、 业态定位原则 15 三、 基本业态定位 16 四、 具体业态描述 17 五、 业态分布状况表 18 六、 项目业态规划 19 项目背景分析 宏观环境分析 经济方面，全市经济在国家宏观调控的大背景下，保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头。经济特征包括经济继续保持较快增长工业发展速度与效益同步快速增长、“三驾马车”对经济拉动力增强、金融平稳运行、财政收入快速增长、就业形势有所改善、城乡居民收入加快增长。本项目的发展具有有力的宏观经济的支撑。 城市规划方面，按照“一城五片、多中心组团式”发展原则，采用四面出击、有步骤、有时段，按计划来分步进行，到2010年前，逐步往北发展，再下一步，往西、东方向发展。按照重庆市的城市规划，近几年重庆发展的重心在北部新区，即使再下一步也没有讲发展重心考虑到本项目区域，项目难以获得政府的强大支撑。 房地产方面，重庆的房地产市场是一个业已起步的市场、正在规范的市场，市场日趋有序，结构趋于合理，供求基本平衡，潜在需求巨大，正逐步走向理性和成熟，重庆房地产市场重庆房地产前景看好，发展潜力巨大。但是，重庆商业营业用房有局部过热的迹象，其商业营业用房空置面积全国第一。分析其实质原因，属于有效需求不足，无效需求过剩的状况。 区域环境分析 南坪商圈商业现状分析 南坪是规划的商贸副中心、会展中心、重庆餐饮集中区。该商圈以转盘为核心，向东西南北路辐射，形成一种多业态的商业格局。到目前，南坪商圈已有20个中型商场，商贸总面积近26万平方米，囊括了诺玛特、麦德龙、百盛、重百、新世纪。 除南滨路餐饮一条街、酒吧一条街以外，南坪商务圈正在建设的南坪南城大道特色江湖菜餐饮一条街、南坪西路金融、灯饰建材一条街、南坪南路汽摩配一条街、南坪东路体育休闲运动一条街已逐步形成气候，通过聚集人流、物流、资金流、信息流，促进商圈的盘子进一步做大。 南坪商圈短缺业态分析 商业业态\形态列表分析 序号 业态类型 业态状况 是否饱和 1 大中型百货、超市 已有20个中型商场，包括诺玛特、麦德龙、百盛、重百、新世纪、建玛特等，人气较旺，竞争较激烈 较饱和 2 餐饮（中餐、火锅、汤锅等） 南滨路餐饮一条街、南城大道特色江湖菜餐饮一条街、南山泉水鸡一条街，整个南坪商圈餐饮已经很繁荣 较饱和 3 酒吧、水吧、西餐 南滨路酒吧一条街（近期开业）、第一大道酒吧一条街（筹建中）、步行街上的酒吧、咖啡、西餐，虽然这两条酒吧一条街还没形成气候，但南滨路酒吧一条街的竞争力较强 未饱和 4 银行、金融、保险 南坪西路金融一条街、分布于整个南坪的银行、金融、保险机构。南坪商圈金融业已经较发达，本项目仅仅可以考虑社区配套 较饱和 5 汽摩配 南坪南路汽摩配一条街 较饱和 6 体育休闲运动 南坪东路体育休闲运动一条街 未饱和 7 婚纱摄影 在整个南坪商圈叫分散，还没有一个集中区 8 商业步行街 南坪商圈已经有一条成形的步行街、政府也正在规划筹建另两条步行街、骑龙山庄、骏逸天下等新楼盘都在筹建社区步行街 较饱和 9 娱乐、休闲 娱乐、休闲是同餐饮是相伴相生的业态，但目前在南坪商圈还没有一处非常集中的区域 未饱和 商业短缺业态\形态分析 根据以上列表分析，整个南坪商圈商业业态\形态的基本情况如下： 百货、超市业态在整个南坪商圈是较饱和的业态； 银行、金融、保险作为主体的商业区也较饱和； 汽摩配市场、建材市场等专业市场在南坪商圈已经较繁荣； 酒吧类业态虽然目前还没有一个集中区，但滨江路酒吧一条街开业后竞争力太强； 体育休闲运动在南坪商圈仅有南坪东路体育休闲运动一条街世纪中区，目前还未饱和； 餐饮类业态在南坪商圈就有三处之多，是较饱和的业态，这也说明南坪的餐饮业在整个重庆市具有较大的吸引力； 娱乐、休闲业态还有较大的发展空间；婚纱摄影在南坪商圈还没有集中区域，有较大的市场前景； 定位中高层消费的有水休闲项目（包括洗浴、桑拿、按摩、配套餐饮、演艺等综合性消费场所）南坪商圈内数量较少，档次和品质还有提升空