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众创空间模式借鉴——盛嚣尘上的WeWork模式在中国的适应性　　一、WeWork的运营模式 　　从运营模式上看，WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面，并进行二次设计，将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，之后以远高于同业的价格租给各种创业者（公司或个人），并在租金中获利。在日常运营中，除了为各类创业者提供办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、生活设施）之外，WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务，如定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。其具体的运营特点如下表所示： 　　图表：WeWork运营模式的特点 　　 　 　　二、WeWork的盈利模式 　　目前，WeWork的盈利模式主要来自两个方面： 　　1、向创业者（个人或公司）收取租金 　　WeWork主要是在新建的开发区或者萧条的街区开设办公点，先折扣价租下整层写字楼，分成单独的办公空间，再出租给愿意挨着办公的初创企业，采取的是整批零租的形式，重点是保证好利差，从而在会员租金和配套服务上收费。WeWork的租金比较高，一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元；但是因为其较为完善的创业环境以及完备的创业社交网络，其会员数量一直保持着激增状态。当WeWork在伦敦绍森德（South End）开设最新的办公地点时，一开始就租出去80%。 　　WeWork的会员数量比较稳定，公司28%的收入来自较小会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。我在这里接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能够赚到钱。Brilliant Collaborations公司首席执行官乔纳森·斯莫利（Jonathan Smalley）说。这家广告代理商是WeWork沃登面包工厂办公点的会员。 　　2、隐形回报获利 　　WeWork除了会员租金和配套服务收费之外，WeWork还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。 　　除此之外，WeWork管理者看到了以中间人身份向会员介绍各项服务的新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。比如通过TriNet，WeWork帮助会员每月节约200美元的健康保险费；WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机第一年可免除5000美元费用。虽然目前WeWork没有收取服务中介费，但据公司透露消息，未来这种情况可能会改变。 　　三、WeWork商业模式的创新分析 　　WeWork是创新型办公空间的代表，与现有写字楼的经营模式相比，存在着如下创新： 　　1、地产开发到运营的轻资产创新 　　目前商业地产和楼宇经济的发展模式主要是拿地、开发、招租的运营模式，在这种模式之下，资金投入非常大，而运作周期极为漫长，资金回笼时间非常长。而在WeWork模式中，略去了拿地和开发的环节，通过物业对所租之地进行改造升级。这种模式之下，公司可以在数月之内完成项目交付，让资金得到快速回笼。 　　2、办公楼宇产品形态的创新 　　一方面，租面积到租工位，非标准产品到标准产品的进步，瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面，租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性，又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑，营销成本也将随着产品的改进而降低。 　　3、集约经营到共享经济的创新 　　客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位，还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性，尤其随着通信网络技术的兴起，便携笔记本、iPad的普及，人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作--但这部分空间的实际使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看，使用比拥有更有价值。对运营方而言，服务新客户的边际成本趋向为零，有机会降低门槛获取更大的市场容量--类似健身俱乐部的会员制。 　　4、空间硬件到服务的变革 　　办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室，注册成立公司具备法人资格后，考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时，也降低了第三方服务商的销售成本，而运营方自身则获得客户关系和黏性，最终实现三赢局面。 　　四、WeWork的成功很大程度上得益于美国的大环境 　　1、美国拥有完善的创业教育体系，年轻人创业热情高，准备足 　　美国的创业革命，得益于始自1960年代的创业教育。美国是世界上实行创业教育最早也是最成功的国家。这些较为完善的创业教育体系使得美国年轻人的创业热