房地产市营销产品定位原则与选择.ppt

7.3产品定位原则 7.3.1先外后内原则 先决定外部整体规划，再考虑内部（具体单位）的原则 7.3.2先弱后强原则 7.3.3先实后虚原则 7.3.4先分后合原则 7.3.5先专后普原则 7.4产品定位的目标取舍 引言:一些现象 TIPs: 依赖产品市场，肯定其价值 明确利益目的，以开发商的利益为出发点 兼顾产品整体价值 掌握新建的全过程 7.4.2产品定位的目标取舍 1.办公大楼与住宅的取舍 选择规划为办公大楼或住宅要注意的事项： （1）办公大楼的坐落地点以商业区为主 （2）办公大楼的销售时机，以景气高峰期为主要时点。 （3）办公大楼的基地面积要大，地形要方整。 （4）适合长期经营的产品，主要是以办公大楼为主。 （5）资金充裕情况下，才宜兴建办公大楼。 （6）办公大楼的地点要选择在商业活动频繁的地区。 （7）办公大楼的售价、利益往往大于住宅，但是其需求较特定，所以风险也远高于住宅。 2.办公大楼与商业大楼的取舍 商业大楼的优势众多 eg：单位分割面积小，较高的单价出售，物业收入高…… “金鸡”有风险，投资需谨慎！ 房地产产品定位案例： 青岛江山苑产品定位报告（见附件） 住宅、商业、混合 第一眼： 建筑外观 建筑价值 具体： 1.先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置；2.先确定整体容积率的分配、栋别或楼别配置；3.出入动线、各楼层或各单元空间的联系方式；4.完整地块规划、齐零地块。 1.创造产品边际利润的机会 eg：地下室的动线、采光、空间功能发挥创意 2.具备 整体价值意识。掌握个别空间价值使产品整体价值最大。 3.搭配组合技巧，使边际价值发挥到极致。 确定目标购买者或使用者 相对经济效益 市场接受+投资报酬收益 “实得面积”与“公摊面积” 目标：公私兼顾、实虚皆宜 1 区别楼层市场 2 调整平面单元面积大小 3 控制造价合理 评语：先分后合使开发商适应变化无常的市场，有助于开发商更经济地保持产品规划或调整的弹性。在配合客户“买得起”的总价需求下，提供空间好用，结构安全，造价合理的产品。 特殊化：产品有异于市场的程度。 专门化：产品单纯或同质的程度。 注意：1.基地所在地的条件 2.把握重点 3.市场调查 7.4.1产品定位的立场 7.4.2产品定位的目标取舍 办公大楼与住宅 办公大楼与商业大楼 我是销售代理： 叫座不叫好 我是建筑师： 叫好不叫座 我是开发商： 不叫座不叫好 正确的立场：站在开发商的立场，兼顾销售，规划及财务。 目标2 目标3 1 2 4 1 2 1 3 4 2 1 5 目标1 目标2 产品定位目标实务上的特性： 1.目标引导定位方向 2.目标影响定位发展空间 3.目标标准越高，定位越难 4.目标影响方案评估方法的复杂程度 商业大楼的建造条件： （1）必须有足够的消费人口，才足以生存发展 （2）面临的路面不宜过宽，车速流量也不宜过快过高 （3）坐落地点要在人口成长区 （4）生机着重在经营，经营管理能力很重要 （5）符合产品宜考虑商场作为搭配的对象 The end~~~ thanks~~~