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迷你酒店改扩建项目 可行性分析报告 贵阳迷你酒店 二0一四年三月 目 录 第一部分 项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 1.1.2开发公司 1.1.3研究工作依据 1.1.4项目的建筑规模和内容 1.2可行性研究结论 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 2.1.2市场研究 2.2市场宏观背景 2.2.1贵阳市2013年上半年经济分析 2.3区域市场分析 2.3.1项目所在区市场分析 第三部分 项目分析及评价 3.1地块解析 3.1.1项目技术建设指标 3.1.2交通条件及周边配套分析 3.2.风险与对策分析 3.2.1风险 3.2.1.1人力资源风险 3.2.1.2市场竞争风险 3.2.1.3客源影响带来的风险 3.2.1.4 行业特点决定的风险 3.2.2对策 3.2.2.1人力资源风险对策 3.2.2.2市场竞争风险对策 3.2.2.3客源影响对策 3.2.2.4行业特点风险对策 3.3项目评价 第四部分 酒店推广 4.1、促销措施 4.1.1、传统手段的综合应用 4.1.2、运用现代促销手段 第五部分 投资概算 第六部份 收益及回报概算 6.1收入预测 6.2餐饮收入预测 6.2.1中餐厅收入预测: 6.2.2会议（宴会）收入预测 6.2.3年餐饮会议收入预测 6.3总收入预测 第七总价 成本费用预测 7.1成本预测： 7.2．利润预测 第八部分 环境保护与安全保证 8.1、建立绿色酒店 8.2、本绿色酒店的核心 8.3、本绿色饭店的含义 8.4、本绿色饭店的指导思想 8.5、本绿色饭店的四个特点 第九部分 营运和管理 9.1. 基本业务流程 9.2. 营运管理初步计划 9.2.1. 服务项目和基本设施安排 9.2.2. 建立并实施完善的质量标准 9.3. 机构设置 9.4. 人员配备 9.5. 管理团队 9.6. 遵循的标准 第十部分 社会效益和影响分析 10.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程 10.2、增加财政税收 第十一部分 结论 第一部分 项目总论 迷你酒店将按照三星级商务酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮取得收入并实现利润。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为 贵阳市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级商务酒店。 1.1项目背景 1.1.1项目名称 迷你酒店 1.1.2开发公司 建设单位：贵州迷你酒店 公司类型：私营企业 公司规模：200人以上 1.1.3研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参考数》 《房地产评估规范》 《旅游涉外饭店星级的划分及评定》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.4项目的建筑规模和内容 迷你酒店总实用面积3000㎡，含各类客房95间及餐厅 1.2可行性研究结论 ■ 项目的酒店的建设是可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内贵阳市商务酒店市场是乐观的； ■ 商务酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。 ■ 考虑目前公司的房地产开发经验、酒店管理经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 云岩区——贵阳主城区，贵阳市经济、文化中心， 也是贵州省商旅的集散地，随着西部大开发的节奏，贵州省作为珠三角的后花园，未来珠三角大量电子业将落户贵阳，各种商业旅游活动将大大增加。加之爽爽的贵阳名气越来越大，贵阳已成为中外游客最为理想的避暑胜地。　 2.1.2市场研究 本项目位于小十字富水中路与民生路交汇处，从本项目步行至老贵阳传统商业圈大十字仅需两分钟，市内绝大多数公交都要经过大十字，交通十分便利。虽然这几年贵阳有着大量的酒店开业，但更多是高级酒店，但面对着更多的中产阶级，高级酒店对于他们来说是消费过高，所以一间中高端的酒店就是他们需要的，酒店就是为了满足这些人群兴建。 虽然在云岩区也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。所以迷你酒店还是有着很强的竞争力。 2.2市场宏观背景 2.2.1贵阳市2013年前三季度经济分析 一、1-9月经济运行情况 今年以来，全市上下认真贯彻落实赵克志书记7·5重要讲话精神、全市半年经济工作会精神和近期市委市政府的一系列安排部署，结合全市经济社会发展情况，“找问题、找差距、找目标”，全市经济社会