龙城豪庭可行性研究报告.doc

龙 城 豪 庭 可 行 性 研 究 报 告 四川大学09级土地资源管理专业房地产投资分析第一组 小组成员：李亚风、谭庆芸、陶卓琳、欧青坡、李坤庭 二○一二年五月二十五日 目录 第一部分 项目概况 - 1 - 1.1地块面积及范围 - 1 - 1.2地形地貌 - 2 - 1.3交通状况 - 2 - 1.4项目周边情况 - 3 - 第二部分 市场研究 - 6 - 2.1宏观经济分析 - 6 - 2.1.1经济环境 - 6 - 2.1.2政策环境 - 8 - 2.2成都房地产市场分析 - 9 - 2.2.1土地市场 - 9 - 2.2.2商品房市场 - 14 - 2.3区域市场分析 - 19 - 2.3.1土地市场 - 19 - 2.3.2商品房市场 - 20 - 2.3.3区域市场分析小结 - 21 - 第三部分 项目预定位 - 22 - 3.1项目swot分析 - 22 - 3.1.1项目优势（Strength） - 22 - 3.1.2项目劣势（Weakness） - 23 - 3.1.3机会分析（Opportunity） - 23 - 3.1.4威胁（Threats） - 24 - 3.2 项目初步定位 - 24 - 3.2.1 市场定位 - 24 - 3.2.2 主力客户群定位 - 24 - 3.2.3 产品定位 - 24 - 第四部分 项目投资与收益估算 - 26 - 4.1投资估算概述 - 26 - 4.2投资估算说明 - 26 - 4.3投资来源 - 30 - 4.4项目投资 - 31 - 4.5项目经营收入与经营税金及附加估算 - 31 - 第五部分 财务评价 - 34 - 5.1项目收益测算 - 34 - 5.2 现金流量表 - 34 - 5.3 静态财务评价 - 35 - 5.4动态财务评价 - 35 - 5.4.1 财务内部收益率 FIRR： - 36 - 5.4.2 动态投资回收期 - 36 - 5.4.3 财务净现值(FNPV) - 36 - 第六部分 不确定性分 - 37 - 6.1 盈亏平衡分析 - 37 - 6.2 敏感性分析 - 37 - 第七部分 项目社会效益评价 - 39 - 7.1项目对社会的影响分析 - 39 - 7.2项目与与社会互适性分析 - 39 - 7.3社会风险分析 - 39 - 7.4分析结论 - 39 - 第八部分 结论与建议 - 40 - 8.1 结论 - 40 - 8.2 建议 - 40 - 第九部分 附表 - 41 - 第一部分 项目概况 1.1地块面积及范围 项目占地总约16000m2，是此区域首个低密度新乡村主义风格高品质社区。以下是项目的基础数据： 项目用地技术指标 一、净用地面积（平方米） 16000.8 24亩 二、规划总建筑面积（平方米） 61565.16 （一）地上计入容积率的建筑面积 43202.16 1、住宅建筑面积： 36625.26 2、商业用地面积 6462.9 3、非住宅建筑面积 114 A、物管用房建筑面积： 114 （二）地上不计入容积率的建筑面积 230 （三）地下建筑面积及层数： 18133 1层 其中：1、机动车库建筑面积 15469 2、设备用房建筑面积 1470 3、住宅储藏室建筑面积 1194 三、设计容积率 2.7 四、基底建筑面积 4472 五、设计建筑密度 28% 六、总绿地面积 4800 七、绿地率 30% 八、机动车位： 507 （一）、地上室外机动车位 0 （二）、地下机动车位 507 九、非机动车位：（辆） 400 本项目位于成都市龙泉区大面镇老成渝路与大面西路相交一侧；06年底东大街沿线通车后从市区盐市口开车抵达本地只需二十分钟。 本项目的区域位子，以及四至： 1.2地形地貌 地块地势平坦，地块形状规则，没有菱角。 1.3交通状况 公共交通： 附近公交有：133，23，31，332，332快，343，360 公交线路 站名 距离 541 (锦绣东方小区-银河花园) 三 圣 乡 政 府 190米 56 (九里堤公交站-红砂村公交站) 190米 343 (三圣乡花卉市场-晋吉北路) 199米 31 (宏济中路-荷塘月色) 232米 332 (成仁公交站-龙泉汽车总站) 232米 同时，大面片区已开通了4条过境城市公交（001、218、336、223），可以到达成都市区，同时还有龙泉发往新南门、火车北站、金沙车站等目的地的过往公交车，市民出行十分方便。 驾车线路：周边路网发达 三环路、洪十大道、绕城高速路、东大街东延线、成龙大道、成渝