2015无锡奥林匹克花园产品定位汇报.pptVIP

主题运动社区 无锡奥林匹克花园 （产品定位专题提报） 汇 报 总 纲 第一部分：项目背景分析 第二部分：市场研究结论 第三部分：项目定位研究 第四部分：项目产品开发建议 1）总占地：19多万平方米，约293亩。分为三期开发，其中，一期占地6万平方米，约91亩；二期和三期共占地13多万平方米,平均占地开发，则二期、三期分别占地约100亩。 2）一期总建筑面积：6万多平方米； 3）容积率指标1.2 ； 4）建筑密度：28% ； 5）绿地率：40% 6）建筑限高：低层、多层、小高层（不超过12层） ； 7）建筑后退：均不小于5米； 8）设12班幼儿园，占地3000平方米，另有公厕3处，总占地180平方米，垃圾转运站1处，占地120平方米。按千人指标，配套公建3449平方米。 第一部分 项 目 背 景 分 析 第一部分 项 目 背 景 分 析 项目居住质量情况分析 项目区位价值研究 2 3 第二部分 市 场 研 究 结 论 区域间竞争环境分析 4 市场观点分析 1 消费者问卷调查分析 5 市场对项目建议及突破点 6 1 市 场 理 解 1）2005年无锡一、二手住宅成交情况 商品房总成交量 (万平方米） 商品房总成交额（亿元） 住宅成交量 (万平方米） 住宅成交金额 （亿元） 200.29 92.15 171.51 67.84 同比增长 同比增长 同比增长 同比增长 12.69% 39.36% 7.87% 42.40% 二手房成交面积(万平方米） 二手房成交金额（亿元） 二手房住宅成交面积(万平方米） 二手房住宅成交金额（亿元） 166.21 36.04 81.91 23.24 同比增长 同比增长 同比增长 同比增长 36.15% 111.50% 55.04% 119.45% 2）无锡商品房销售均价 无锡房地产经过3年的稳步发展期，房价总体上涨了60%，根据房产发展周期轮来分析， 未来1～2年将会处于高峰期； 从购买特征分析，无锡房地产极有可能在今明两年真正步入“平民化消费阶段”； 无论以上那个结果，这都对本项目起到积极的作用； 1 市 场 理 解 3）无锡未来1～2年住宅供应量统计分析 05年无锡住宅成交171万多平方米，较04年增长7.87%，按照这一指标推断，06年预计住宅总成交200万平方米左右（涨17%）；07年预计住宅总成交250万平方米左右（25%）； 到2007年，累计住宅竣工1230万平方米，其中经济适用房120万平方米，拆迁安置房270万平方米，商品房840万平方米，主城区人均居住建筑面积将达到32平方米。 综合分析：市场供应量进一步放大，市场竞争趋于激烈；但是预计随着无锡住宅平民化消费时代的来临，预计无锡房地产市场将出现大幅扩容。 1 市 场 理 解 2 项目居住质量情况分析 优势 1、紧邻高速公路出口处，对周边辐射力较强； 2、规划中轻轨，连接上海仅需40分钟，不久的上海概念盘； 3、.距离传统就业中心20分钟车程，满足基本通勤时间要求； 4、项目处于区域中心，周边绿化及项目形象非常好。 劣势： 1、 区域人气不足； 2、非传统居住区，板块竞争暂时处于劣势； 3、现阶段城市配套不完善，生活质量受到一定的影响。 综合评价： 资源独特，发展迅速，潜力巨大，人气不足。 区内交通分析图 市区20分钟 3 项 目 区 位 价 值 分 析 位居城市北面，“北贫南富”历史影响深远 公共交通不发达，区域整体形象较差 所在区域开发初期，配套不成熟 区域景观概念楼盘泛滥，内部创新要求强烈 毗邻200亩城市公园，全区地位至尊 4 区 域 间 竞 争 情 况 分 析 崇安区与惠山区的竞争 1）价格差异明显，基本上不在同一竞争层面上，主要争夺投资客户比较多； 2）综合分析：突出“高性价比”竞争策略。 通过以上区域间的竞争分析，主要得出以下的观点： 1）差异化产品定位策略，突出“高性价比”的市场品牌形象； 2）差异化主题定位策略，充分发挥奥园的品牌号召力和影响力； 3）突出项目区位价值以及未来高升值潜力，提升区域整体竞争力； 4）提高项目产品附加值，满足无锡消费心理特点，特别从教育方面； 南长区 崇安区 滨湖区 新区 锡山区 惠山区 北塘区 南长区与惠山区的竞争 1）区域特点不一；南长重点突出教育和成熟配套；惠山重点突出环境和价格，两者基本不在同一竞争层面上； 2）主力客户基本错开；由于两者之间存在较大的价差客户层面基本不一； 3）消费特点明确，客户需求特征鲜明； 4）综合分析：倡导度假功能是提升本区域对南长竞争的主要方面. 锡山区与惠山区的竞争 1）区域特点相似，客户群定位重叠，价格竞争处于第一竞争位置，是目前为止对惠山威胁最大的区域之一； 2）区域招商力度重大，万科