青岛洛阳路12号项目可行性研究报告.docVIP

洛阳路12号项目可行性方案目录 1 项目市场环境和市场研究 5 1．1 市场宏观背景 5 1.1.1政策研究与分析 5 1.1.2 区域规划与未来走势 14 1.1.3 城区发展功能定位 16 1.1.4 经济因素 17 1.1.5 社会因素 24 1.2 区域住宅市场分析 27 1.2.1、青岛房地产市场基本格局 27 1.2.2、青岛市各片区属性特点及发展趋势 28 1.2.3、青岛房地产发展趋势小结 30 1.3 区域商业市场分析 31 1.3.1、青岛市商业发展与布局现状特征 31 1.3.2、青岛市商圈分析 32 1.3.3、小结 38 2 项目分析及评价 39 2．1 地块解析 39 2.1.1地理位置 39 2.1.2宗地分析 40 2．2 项目SWOT分析 44 2.2.1 优势 44 2.2.2 劣势 44 2.2.3 机会 45 2.2.4 威胁 45 2.2.5 SWOT矩阵 45 2．3 项目评价 47 2.3.1环境价值评价 47 2.3.2开发价值评价 47 3 市场定位及项目发展建议 49 3．1 项目商业定位 49 3.1.1 洛阳路商圈区位 49 3.1.2 洛阳路商圈住宅区规模及居住人口 50 3.1.3 洛阳路商业调查 50 3．2 项目发展建议 64 4 项目开发建设周期 65 4．1 有关工程进度评估 65 4．2 项目销售进度安排 65 5 投资估算与资金筹措 66 5．1 项目总投资估算 66 5.1.1、主要技术经济指标表 住宅部分 66 5.1.2、项目总投资估算 67 5．2 资金筹措 72 6 销售及经营收入测定 73 6．1 各类物业销售收入估算 73 6.1.1 价格策略制定 73 6.1.2 销售收入及税金 74 6．2 项目贷款偿还分析 75 6．3 销售利润 76 7 盈亏平衡与敏感性分析 79 7.1 盈亏平衡分析 79 7．2项目敏感性分析 80 8 可行性研究结论与建议 83  前 言 本报告主要从宏观经济、青岛房地产市场、项目本身、项目定位和营销等角度进行了详细地分析。并且制定了市场认可的价格和销售策略，以科学的方法对项目的成本、销售额、利润、税费等进行了详细的分析，最终通过还款计划分析、盈亏平衡点分析和敏感度分析得出以下结论：本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示尽管项目投入较大，但回收资金能力较强，操作空间大，风险较低；有较强的贷款偿还和本身平衡能力，具有较强的抗风险能力。 项目市场环境和市场研究 市场宏观背景 1.1.1政策研究与分析 政策因素 土地和房地产方面的政策 国家层面 随着06年以来“国六条”及“国十五条”等新政的相继颁布，30%首付、上调营业税征收标准、加大普通商品房供应量等一系列措施相继出台，政府通过这些措施，进一步抑制了投机行为，规范、稳固了市场的发展。 下面是近年来土地和房地产方面政策： 1）国家层面 日期 政策名称 主要内容 2007年10月18日 物业税 国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。 2007年10月16日 监察部国土部:要确保查处土地违法违规案件实效 10月12日，监察部、国土资源部在京召开部分省(区、市)查处土地违法违规案件专项行动进展情况汇报会，了解专项行动进展情况，分析存在问题和不足，进一步明确有关措施和要求。 2007年10月8日 城市低收入家庭住房用地 国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70% 2007年10月1日 《物权法》 《物权法》正式实施 2007年9月27日 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 2007年8月 国发［2007］24号 住房回归保障 国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。 2007年3月16日 《物权法》通过 全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要意义；例如物权法规定：“住房建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对07年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房