美国购房侧记（续二）.docVIP

美国购房侧记（续二） 　　老朱： 　　你好！ 　　上次我给你的信，是记录朋友W君在美购房经历的第二封信，讲到他将与房产中介签署买房的意向合同前，只好再次戛然而止——因为那封信已太长了。最近获悉，W君终于如愿以偿，搬进了刚买的新居，我也应邀前去参观了他的新居。掐指算来，从W君向银行申请贷款准备在美国买房开始到他住进新居，总共近三个月。当然这里也有因买卖双方主观上的某些原因被延宕，但即使一切顺利，大概也需要两个月。所有这些情况，让我在这封信里为你讲完吧。 　　买房第四步——报价与初步成交 　　上次说到W君经过实地看房，相当满意，决定购买这一套联排别墅。卖主原始出价为22.9万元（美元，以下均同），W君通过调查和综合比较，认为这一价格他基本能够接受。他的理由大概有以下几条：第一，与周围房产比，此房性价比还是较高的；第二，这一出价，已比卖主9年前购入房屋的28万元低了5万多元，这是此地房价从金融危机以来跌落较剧之故，想来卖主也很无奈；第三，美国房市，特别是底特律周围的房市，已有回暖的迹象，最近房贷利率有所上升就是其最显著的 　　迹象。 　　此时房产中介史蒂夫先生已经作了一些调查，包括房子上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等，这些都为W君出价提供参考依据。W君与史蒂夫先生经过讨论和洽商，基于种种考虑，决定以比卖主原始出价低约5%的价格，即21.8万元作为买方出价。这主要是考虑美国购房的一般惯例、当前的房市现状以及W君的意向，所以砍价不多，以表明买方的诚意。而据史蒂夫介绍，此房不久前差一点成交，双方已签署成交协议，但因银行对此房估价偏低，造成贷款的总额降低，买主难以支付首付款，最终交易终止。这次卖主再次挂牌，说明他急于出让此房。 　　这份报价合同要注明定金数额，W君当即签了一张支票交给史蒂夫，这是出价诚意金，也是定金。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。若成交，此款最后将冲抵购房的部分首付款；若未成交，此款退还买方；第三种情况，如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。按这里的规定，定金额是报价的3%。再次重复一句，如我在上一封信中所述，在美国买方不必支付房产交易中介费。 　　这份合同非常详尽，因为如果卖主同意这一价格，并且也在这份合同上签字的话，这就是最终的合同。这份合同还有一个重要附件，那就是房贷银行出具的贷款预审批准书，核准W君贷款的最高额度为20万元。这就证明，W君完全有能力（在银行的支持下）支付房款。这也非常重要，否则你们谈妥了价格，买方却无力支付，岂不空谈。如果一切顺利，就按此报价合同价格完成买卖交易。所以，后来因为购房价格一再变动，W君多次再签合同，但基本上都以此合同为蓝本在价格、附件等处稍作变动而已。 　　然而，这一意向合同不同于最终合同之处，就在于还有一些附加条款，以保证买方在必要时能合法取消合同，拿回定金。比较常见和重要的是下面三种附加条款。这也是在中国购房过程中没有的，可以说有美国特色，它们保证了交易的透明和公平。 　　其一为房屋检查条款。条款的有效期一般是7～15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。而在我国，如果你买到了一套质量上有潜在问题的二手房，很可能就要徒叹奈何了。 　　其二和其三为房产估价条款和贷款批准条款，这两个条款是密切相关的。因为买房交易基本达成后，贷款银行将委托专业机构出具该房产的估价报告（下面我还将叙述），而这一估价又与银行的贷款额度密切相关。这两个条款的有效期一般是15天。但由于金融危机的影响，银行比较挑剔，出现房产估价低于合同售价的情况，会影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房产估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房产估价或取消合同。同时，如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。这对买家是非常重要的，事实上后来W君从中获益匪浅，我将在下面详述。 　　为了防止卖主拿着买主的报价合同与其他的买主讨价还价，报价合同上注明，此报价在1天内有效。卖主可能会拒绝买家的报价，或者还买家一个价。买家可以拒绝还价，或再次报价。要等到有双方都接受的价格，这桩交易就算成功了。 　　第二天中午，W君接到房产中介史蒂夫先生的电话，说卖家提出加价4000元，也就是说，卖家希望以总价22.2万元成交。W君考虑后，爽快地同意了这一成交价格，于是此项交易进入正式购买程序。因为双方都希望快些成交，所以这一步几乎马上成功，没有多费 　　时间。 　　然而，在美国买房，这才进行到一半，下面的某些重要步骤，是中国所没有的。 　　买房第五步——申请贷款与房产估价 　　买卖双方在房价上达成了一致协议后，如果不是现金交易，