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房地产知识及销售技巧 第一部分：房地产建筑基础知识 二〇一三年八月 一、常用专业术语解释 01、建设用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 02、建筑面积： 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。套内建筑面积＋公共建筑面积 03、使用面积： 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。 户内使用空间＋户内墙体面积＋隔墙一半面积 04、公共面积： 公共面积指建筑物主体内，户以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。 05、 得房率： 房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。 使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。商品房销售面积套内面积 + 分摊的用建筑面积房屋预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？ 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 3、不计算建筑面积的有那些? 4、哪些公用面积应分摊？ 5、哪些公用面积不能分摊？1、计算全部建筑面积有哪些？）屋内的夹层、楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 ） 门厅、大厅，均按一层计算面积。 ）楼梯间、电梯井、管道井均按房屋自然层计算面积。） 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊水平投影面积一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。3、不计算建筑面积的有那些? 1） 无柱雨篷、等4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房 、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；【低层】 指一层至三层的。【多层】 指四层至层的。【】指层至层的。 【高层】 指层及层以的。【高层】 指十层以上的。跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为：砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构（分为框架、框架剪力墙，剪力墙等）、钢结构1）钢筋混凝土结构 A.强度高。 B.耐久性好。 C.可模性好。 D.耐火性好。 F.抗震性能好。 （2）钢结构： 钢结构是由钢材制成的结构。 优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。 缺点是：容易腐蚀、维修费用高、耐火性差等缺点。 911美国世贸大厦的倒塌。 世贸大厦是全钢结构，钢结构与混凝土结构相比，抗震性较高，但有一个致命的弱点，怕高温：。而此次事件中，飞机都是装满了航空汽油，在飞机与大楼相撞时，巨大的冲击力引起油箱爆炸，受撞部位钢材温度急剧升高，度，2.按承重结构类型来分 （1）砖混结构： ???砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。如果你要进行室内空间的改造，框架结构因为多数墙体不承重，所以改造起来比较简单，敲掉墙体就可以了，而砖混结构中很多墙体是承重结构，不允许拆除的2）框架结构：附图 框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。 框架结构