酒店式服公寓市场分析.doc

炫特区酒店式公寓市场分析及初步定位报告 一．北京酒店式服务公寓市场分析 1. 界定与说明 酒店式的服务，公寓式的管理酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人，长期在外的管理以及正在放长假的家庭。1993年，北京推出外销房，第一批赴港招商引资成就了首批公寓项目如华侨村等。1992年至1993年聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现，售价与租金都持续走高并达到顶峰，市场供需两旺。1995年后，公寓项目激增，市场需求却在减少，客户中本地人比例增加。97年金融危机爆发，外销公寓市场开始萎缩， 2000年较1996年高峰时，公寓售价下降了50%以上，外销项目租金指数也下降了30%。2001年底开始，市场基本趋于平稳并逐步升温，买家看好申奥成功和加入WTO后的北京房地产市场，高档公寓租售情况转好。2002年，随着北京商品房内外销的并轨，外销公寓已成为历史，酒店式服务公寓市场也更趋成熟和理性，但已经开始出现下滑趋势，进入2003年金融街公寓市场有供应量2