一房二卖系民事欺诈还刑事诈骗.docVIP

“一房二卖”系刑事诈骗还是民事欺诈 ——从物权法角度看如何切实保护房屋在先买受人的合法权益 摘要：“一房二卖”既符合民事欺诈的构成要件，又符合刑事诈骗的犯罪构成。我国的物权理论既不区分物权行为和债权行为，也不承认物权变动对债权变动的轻易否定。仅通过追究出卖方的违约责任已不能实现对买受方的有效救济。只有将出卖人的恶意违约及欺骗行为认定为刑事诈骗，才能有效遏制这种现象的频出，才能保护在先买受人的权益，保障交易安全性。 关键词：一房二卖；欺诈；诈骗 案例简介 2000年12月，王某与周某签订了《房屋买卖协议》，约定：周某以十四万元将其所有的一套房屋卖与王某，王某支付房款十三万五仟元。周某收款后向王某交付房屋，余款待房屋过户后再支付。协议签订后，王某依约支付了相应房款，周某也交付了房屋，但未办理权属变更登记。此后，王某多次催促过户，周某推诿。 后王某得知该房已被周某以十八万元卖给李某，并办理权属变更登记手续。无奈，王某向法院提起诉讼。 关于本案的事实认定 （一）符合民事欺诈的构成要件 1. 概念介绍 民事欺诈有侵权法范畴中的欺诈与法律行为范畴中的欺诈之分。法律行为中的欺诈是引起当事人意思表示不真实，致其民事法律行为欠缺实质要件最典型的原因之一。我国现行法对民事欺诈含义最直接、具体的规定，是最高院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第六十八条的规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。 民事欺诈的构成要件包括：（1）欺诈的故意；（2）欺诈行为；（3）被欺诈人因欺诈而产生错误认识；（4）被欺诈人因错误而为意思表示。 2. 本案符合民事欺诈的构成要件 房屋出卖人周某在与王某签订《房屋买卖协议》并收取房屋价款后，又与李某签订《住房出售合同》并与其办理房屋过户手续。对王某而言，出卖人周某以种种理由推托搪塞过户，且长期隐瞒该房已过户他人的客观事实，显然构成恶意违约。 就李某而言，若其不知该房已卖的真实信息，而是在出卖人故意隐瞒该房真实信息的情况下，出于善意而购买该房屋，则周某的行为显然构成民事欺诈。若其已知该房已卖的客观事实，而仍然决定购买该房屋，则其属与周某恶意串通损害王某的合法权益，其与出卖人的《住房出售合同》也因此而无效。 （二）符合刑事诈骗犯罪的构成要件 1. 概念简介 理论界对诈骗罪的概念主要包括以下几种： 第一种，诈骗罪是用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法将数额较大的公私财物非法占为已有的行为。 第二种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，使财物的所有人或保管人信以为真，从而骗取公私财物数额较大的行为。。 第三种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的欺骗方法，使受害人陷于错误认识并“自愿”处分财产，从而骗取数额较大的公私财物的行为。 笔者认为，第三种观点能较好地反映诈骗犯罪的性质和特点。 其构成要件主要为： （1）犯罪客体，即所有权权能和经济秩序；（2）犯罪客观方面包含：欺骗行为；错误认识；被欺骗人信以为真，自愿交出财物；损失或骗取财物必须数额较大；（3）犯罪主体，即自然人和单位；（4）犯罪主观方面，即行为人明知自己采用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法，会使他人信以为真并自愿交出财物，而仍希望这种结果发生的心态。 2. 本案例符合刑事诈骗的构成要件 本案中，对房屋在先买受人王某而言，若出卖人自始就未曾想过向其过户房屋，而是想以签订《房屋买卖协议》为手段，利用先买受人对该合同的合理信赖，使先买受人陷于购房的错误认识之中，进而骗取其十四万元钱财，则其即已具备诈骗的故意。出卖人在将该房过户与后买受人后，又迟迟不将该情况如实告知先买受人，也不向先买受人退还房款，反而故意掩盖该房已卖的客观事实，最终使先买受人既无法取得该房屋。出卖人的行为已完全符合刑事诈骗的构成要件，构成刑事诈骗。 就后买受人李某而言，出卖人周某在与王某签订《房屋买卖协议》并交付房屋后，其实际上已无履约能力。但为了使李某自愿交出钱款，其故意掩盖客观存在的事实，使后买受人在不了解事实真相的情况下，产生主观认识与客观实际不相符合的错误认识，相信出卖人的欺骗，最终做出了与事实相反的错误判断，向出卖人支付房款。周某的欺骗行为使后李某面临的交易风险已经超出了正常市场风险范围，严重侵犯了公私财产所有权和交易经济秩序，完全符合刑事诈骗罪的构成要件，构成刑事诈骗。 我国物权变动的模式介绍 （一）我国物权变动的理论依据 1. 物权行为和债权行为 物权行为理论由德国法学家萨维尼创立，按物权理论，一个买卖过程可以分为三个相互联系的的阶段，一是签订债权契约，即成立一方出卖标的物，另一方支付价款的权利义务关系。二是双方达成以转移所有权为目的的合意