宜昌商业步行街细分业态定位可行性分析报告-73DOC.docVIP

宜昌商业步行街 细分业态定位可行性分析报告 深圳市世方商业地产顾问有限公司 二00七年一月 目 录 序 言 4 第一部分：宜昌市各商业街道概况 5 东山大道 5 夷陵大道 7 沿江大道 8 西陵一路 9 西陵二路 10 云集路 11 环城南（东）路 13 珍珠路商业街 14 北门外正街 15 樵湖一路 16 育才路 17 东湖一路 18 东湖二路 19 团结路 20 樵湖二路 21 胜利一路 22 胜利二路 23 胜利三路 24 胜利四路 25 宜昌商业街道总体业态分析： 26 第二部分：宜昌现有百货商城概况 29 一、现有各大百货商场分述 29 丹尼斯购物广场 32 世贸购物广场 35 均瑶购物广场 40 时代广场 46 宜昌商场 49 二、宜昌百货商城各楼层租金水平 52 第三部分：宜昌步行街整体建筑规划说明 53 1、A+B地块 53 2、C+D+E+F+H地块 53 3、J-2地块 54 4、I-1、I-2地块 55 5、K、J-3地块 55 总体建筑地块分析 56 第四部分：宜昌步行街业态各单体楼业态定位： 57 一、步行街街区业态定位 57 二、主题商城业态定位 64 附： 70 步行街C+E+F+H地块业态分布平面图 70 表一：各地块面积和租金详表 71 序 言 一个城市的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。 一个中大型城市的商业零售业的发展现况，都是经历了几百年、甚至上千年的沉淀。 一个经历了几百年、甚至上千年沉淀的数据，有其不可轻意动撼的魅力。当我们要参与其中之时，就必须尊重它，遵守它的规律。 在下面“宜昌商业步行街（以下简称步行街）业态可行性论证”报告中，我们就充分遵循了它的规律。 首先，从宜昌市全市五区的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出宜昌市整体商业概况，为后面步行街业态的细分提供数据依据。 再次，从宜昌市整体商业概况中分出与“步行街”的商业性质、商业功能相类似的街道、百货。对数据再次细分，统计分析出更有用于“步行街业态分布”的参照数据，得出“步行街”各业态的面积比例。 最后，结合“步行街”建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、利好因素等）情况，按照步行街整体形象定位和各街区档次定位，对各地块街区进行各业态的有利、合理布局。 三大商圈构架宜城商业格局 宜昌，古称夷陵，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。 　　宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市辖5个城区、3个县级市和5个县，市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。 目前宜昌核心商业区主要集中在西陵区，西陵区又可分为：一个中心商圈“夷陵广场商圈”，二个次商圈“东湖商圈”和“大公桥商圈”。 其中夷陵广场商圈最为繁华，集中了宜昌市主要的商业，宜昌最大的几个百货商场——国贸购物广场、丹尼斯购物广场、宜昌商场、世贸裕民广场、均瑶广场以夷陵广场为核心分布。西陵一路是目前宜昌零售业最繁华的街区，集中了宜昌大部分的服装、休闲、鞋类和内衣品牌。夷陵广场商圈是宜昌零售商业当仁不让的一哥。 东湖商圈主要以社区商业为主，特色餐饮、美容美发、娱乐休闲等服务型业态占主导地位，东湖商圈毗邻葛洲坝，区域内各种业态齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，对于高档服装、数码产品等的消费仍然依靠夷陵广场商圈对其进行互补。 大公桥商圈主要以机械五金电器业态为主，其中包括汽车配件、五金器件、家用电器等。消费类业态以餐饮为主，目前商业发展尚不成熟。 其他商业区域如伍家岗区、东山开发区、夷陵区商业状况较西陵区而言较差，以小型社区商业为主。除日常需求就近消费以外，其他消费依赖西陵区。 第一部分：宜昌市各商业街道概况 东山大道 1）、概述 东山大道是宜昌市的一条纵向主要干道，整个商业街以东山西路为核心，他与西陵一路西陵二路东湖一路东湖二路相接，是宜昌的交通要塞。东山大道商业街共有商户278家，总经营使用面积约36931平米，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、五金机店、餐饮、休闲娱乐等，涉及商业业态29种。 是宜昌外来人流最集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于宜昌市临街商铺租金的中上水平。同时在汽车站到宜昌商场段，也形成了手机通信产品的专业街区，是宜昌市唯一成规模的手机销售市