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招商华侨城别墅区商业街设计指引书 商业项目定位 商业主题定位 商业市场定位 商业建筑形态 商业业态组合 商业面积配比 商业项目的收益模式 平面布局以及交通组织 商业项目经营思路 一.项目回顾 1.市场调研部分： 1.1本项目商业影响因素分析 对驱车时间的灵敏度分析 商业业态 驱车时间灵敏度分析 购买特色商品 对驱车时间的敏感度较弱； 愿意耗时30分钟的达到4成二； 愿意耗时一小时或更长时间的达到4成三； 要求耗时在30分钟以下的为一成五。 特色休闲、运动 驱车时间的灵敏度弱； 愿意耗时30分钟的为两成九； 耗时一小时或更长时间的达到五成九； 要求耗时在30分钟以下的仅为一成二； 特色餐饮 对驱车时间的敏感度较强； 20分钟左右车程为临界点； 五成一的受访者表示会经常去； 三成九的受访者会考虑去； 酒店式公寓 对驱车时间较为敏感强； 20分钟车程为临界点； 六成七的客户期望在20分钟以内； 二十分钟以上明显减少； 社区配套商业 对时间敏感非常强； 一般为五分钟车程； 10—20分钟的步行时程； 从车程时间的敏感性分析来看，驱车时间对本项目各业态的影响（由弱到强）： 特色休闲、运动≥购买特色商品≥特色餐饮≥酒店式公寓≥社区配套 在20分钟—60分钟的车程时间内各商业业态的影响程度分析 商业业态 影响程度分析 购买特色商品 选择此时间段的受访者达到60%强