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郑东新区项目可行性报告 天津顺驰地产有限公司 目 录 1.项目所在区域概况 3 1.1郑东新区概况 3 1.2郑东新区在城市发展中的地位 4 1.3郑东新区规划特点 5 1.4郑东新区起步区概况 6 2. 项目地块分析 8 2.1宗地描述 8 2.2宗地规划条件 9 2.3周边环境分析 9 3.市场情况 10 3.1市场总体情况 10 3.2市场供给情况 11 3.3市场需求情况 12 3.4对供需的总结以及对市场的预期 13 4.SWOT矩阵分析 14 4.1优势和劣势分析 14 4.2机会点和威胁分析 15 5.项目定位 19 5.1.市场定位应考虑的要素 19 5.2客群定位 20 5.3.产品定位 22 5.4价格定位 23 6.时间节点 26 7.结论 27 附表1：项目方案 28 附表2：107国道周边区域市场调研 29 前言 本次报告是在市场研究的基础上，结合本项目的自身优势、劣势、机会与威胁，提出有针对性的产品定位，旨在最大限度地强化本项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的总体素质和市场竞争力，并作为我们项目综合素质的参考意见。 在对郑州市房地产市场和项目所处区域郑东新区做了较为深入的研究后，结合项目自身S.W.O.T.分析，以期为本项目做出切合实际的市场定位，也就是旨在寻求市场需求热点和市场供给空白点的同时坚持“创新性”和“可执行性”两个基本原则，为项目准确切入目标市场打下坚实的基础。 1.项目所在区域概况 1.1郑东新区概况 郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽。两大铁路动脉——京广铁路、陇海铁路，两大公路动脉——京珠高速、连霍高速均在此交汇，交通便利。郑州市优越的地理位置对周边地区有很强的辐射力，会展、商业批发和零售设施齐全，物流集散量和人员流动量大，信息网络健全，通讯设备先进，商机非常大。 随着经济的发展，郑州城市扩展速度很快，但仍然难以满足一个拥有近亿人口大省省会城市的发展要求。省政府提出的稳步推进城市化进程、完善基础设施、优化生态环境、提高文化品位，把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要举措。郑东新区位于国务院批准的郑州城市总体规划的城市东部圃田组团。建设郑东新区的目的是把郑州发展成为区域性中心城市和社会主义现代化商贸城市而采取的重大举措。 郑东新区总面积155平方公里，整体规划为一条西南——东北走向的历史文化和生态发展轴线，汇聚了二七广场、商城遗址、省市行政办公区、新区CBD、CBD副中心、龙湖以及贯穿市区的主要河流，发挥着城市中枢的功能。 郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”，以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，体现了新颖的创意和独特的风格。郑东新区高速公路环绕，交通发达。根据概念规划编制的郑东新区总体规,使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之林中富有魅力和特色的现代化城市。 1.2郑东新区在城市发展中的地位 随着经济的发展，郑州城市扩展速度很快，但仍然难以满足一个拥有近亿人口大省省会城市的发展要求。 建设郑东新区正是在这种历史背景下，为抓住机遇，迎接挑战，把郑州发展成为区域性中心城市和社会主义现代化商贸城市而采取的重大举措。 城市其他三个方向的不可发展性：北部已经抵达到黄河，没有发展的空间；西部为传统的工业区；南部为工业区和自然村庄不利于整体规划和居住。 贯穿城市的京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心，将城市划分为西北、东南两大产业带和东北、西南两大城市板块，其中东北城市板块是郑州市的政治、经济中心，是城市发展的热点。郑东新区凭借其毗邻东北板块的优势成为新城区建设的首选之地。 郑东新区属于城市总体规划的东部圃田组团，西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，交通便捷。 为加快新区建设，郑州市投入巨额资金进行了机场迁移和快速路网的建设，修建了两座横跨市区和新区的立交桥，将郑东新区与郑州市区融为一体。其中107国道与金水东路立交桥是目前省会规模最大、一次性投资最多的立交桥，现已修建完成正式通车。 1.3郑东新区规划特点 1.3.1总体规划 郑东新区概念规划构画了一条西南—东北走向的历史文化和生态发展轴线，汇聚了二七广场、商城遗址、省市行政办公区、新区CBD、CBD副中心、龙湖以及贯穿市区的主要河流金水河与熊耳河，发挥着城市中枢的功能。针对京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心的特点，规划提出双“V”字型城市产业带的构想，优化了郑州城市空间和功能布局。郑州未来的经济构成，将加强传统产业