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大众度假时代的度假地产与分权模式旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。大众度假时代的度假地产与分权模式北京绿维创景规划设计院　11月29日，“首届中国旅居养老地产高峰论坛暨中国地产金融创新论坛”在惠州金融街巽寮湾成功召开。北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维美尔旅居投资管理有限公司董事长林峰博士受邀参加本次论坛，进行了主题演讲《大众度假时代的度假地产与分权模式》，并参与主持了圆桌对话“旅游地产的模式创新与金融创新”。　下面是演讲实录：　主持人：朋友们，在接下来的环节里，我们请北京绿维创景规划设计院院长、北京绿维美尔旅居投资管理有限公司董事长林峰先生演讲，有请。北京绿维创景规划设计院院长林峰先生　林峰：非常高兴大家一起分享关于大众度假时代的度假地产与分权的模式。　度假大家都在讲，不断的从观望旅游到休闲旅游，到度假旅游，一直到现在旅游仍然保持着多种多样的形态和细分市场，不同的收入人群，不同的需求，在中国的增长，人均收入的增长是非常快的，所以整个中国经济的导向，与人均收入为主要目标，来挖掘我们的服务性产业，成为整个经济发展主要的政策导向和改革导向。　而我们国内的出游率大幅度提升，从前期的增长到当前增长速度越来越快，从现在大概是2.6%左右的人均出游率，估计到2020年会达到4.7%，人均出游率达到4.7%，欧美国家大概是8到9，达到4左右的时候，城市人口至少要达到6到7，我们已经达到了5到6，这种出游率，休闲占的比率大幅度提高，而休闲和度假的差别在什么地方呢?原则上度假是七天以上是度假，不到七天不能叫度假，三天五天，特别是我们称之为欧洲十二五，十天游，这种东西是一站赶一站，一站赶一站，都是著名的黄金游戏，华东五省市五日游，这是属于典型的观光旅游的特点，但是我们更多的选项是呆下来再一个地方，然后到周边玩的。　在中国已经形成了度假，包括学生，实际上学生和教师已经享受了度假的概念，但是他们有假不一定享受到了度假，而现在最大的，我们今天讨论的旅居和养生，旅居养老很大一部分是养老，养老和银发度假还是有差别的。　带薪度假市场，带薪度假市场，今年国务院有两次办公会就专门提到了，其中谈到旅游中，每一次都特别强调了带薪度假，按照带薪度假2008年执行以来，国民休闲纲要明确的提出，2020年所有的老板们都希望他的员工不要度假，而是发多少工资，但是下一个可能会变成强制性的结构。按照很多省，特别是山东、重庆等地提出来，要提前落实。基本上我们估计，加上政府的推动，到2016年，基本上中国大多数大型城市和主要的行业，都能够落实带薪度假。带薪度假的落实意味着其中有1.5亿左右是基本上落实，会享受着带薪度假，享受了带薪度假之后有一个很大的概念，就是上班一族，能够每年有10到20天的时间要专门去，不在黄金周，不在节假日的时候度假，这意味着什么?意味着你的孩子有暑假，老人们本来就有时间，而我们工作一族有了10到20天的时间可以随意安排，整个家庭度假时大规模的提升。　这种大规模提升带来的是规模化的度假市场形成。度假市场形成最重要的是在旅居，度假是住下来，然后玩。所以住在整个度假结构中是第一位的。在住的前提下，如何有效的把住和度假结构和房地产的开发有效的结合，是我们一直研究度假生活和地产届之间关系最重要的方面。　我们一般分为中长期的度假和短期的度假，设置是包括微度假，我在北京推微度假，一个周末就可以度假，周末开着车去滑一场雪，住一两个晚上，在一个大型城市来说，深圳人到巽寮湾来是微度假，甚至广州人到巽寮湾都是属于微度假。而短期独家可能是7天左右，5到6天都可以，住带一个地方，玩上三五天，这样的方式，没有那么多养老的事儿，但是他们更多的是适度和玩，加上一点项目。　对于长期度假来说，他们社交的要求，养老的要求，生活服务的要求是不一样的。因此我们说短期度假和中长期度假是两件完全不一样的事情。　我们做了一个初步的预测，今后的5年内，应该是10万亿左右的度假物业的需求市场，在现在的度假物业上存在很大的问题，主要是定位不准，服务不完善，渠道不配合。　我有一个观点，叫旅游地产：一个错误机制下的垃圾制造。大量的度假区，大量的旅游目的地，或者是旅游城市中做住宅型地产，特别是在山东沿海，大量的出现的滨海的一条线拉出来的，十多公里长的千万级平方米的所谓的旅游地产，实际上是一个时代导致的产物。　国家旅游局系统一直不承认有旅游地产这回事儿，因为他们认为旅游是旅游，地产是地产，他们两者没关系。　我认为更合适的说度假地产是非常真