地鐵一号线朝阳路施工对公司物业的影响浅析(个人意见附后).docVIP

地铁一号线朝阳路施工对公司物业的影响浅析 南宁轨道交通，也称南宁地铁，2008年8月国家发改委正式批准。远景规划中，南宁的轨道交通线路由8条线路组成，线路全长252.1千米，总投资约1500亿元。 2011年6月15日，国家发改委以发改基文批复了南宁市轨道交通1号线一期工程可行性研究报告。 2011年12月29日，南宁市轨道交通1号线一期工程全线正式开工建设，预计2016年底建成通车。 2012年12月26日，《南宁市轨道交通2号线工程（玉洞—西津）可行性研究报告》正式获得了国家发展和改革委员会的批复，预计全线于2013年底开工建设，2017年底建成通车。 目前根据相关部门和单位的要求，南宁市多个地铁站点及工程开始进行围挡建设。由于地铁工程的建设需要在原有道路的基础上进行施工，对道路进行封路疏导及围挡施工，因此路段围挡的范围及道路疏导的流向对于路段的人流量以及路段周边的商业物业都有着比较大的影响。由于目前即将动工的南宁轨道交通朝阳广场站主体工程将对朝阳路朝阳广场周边进行封闭围挡，对于公司的物业会有一定的影响，因此我们到南宁轨道交通的业主单位-南宁轨道交通有限责任公司（以下简称南宁轨道公司）就朝阳广场站的施工计划及道路围挡情况进行了了解。 据南宁轨道公司负责轨道交通设计的工程一部的张部长介绍，朝阳广场站预计施工37个月，按计划将于2013年4月开始对朝阳路进行封路围挡，8月左右施工队开始进场施工。工程分两期进行：第一期为朝阳广场站的主体施工时间，预计施工时间为29个月，届时围挡封闭的路段为朝阳人民路口至朝阳民生路口，施工场地占地面积19005㎡，施工会深入挖掘地面下约32米的深度（约合10层楼的高度），在朝阳路面下建成四层的地铁换乘站台；第二期为朝阳广场站的出入口及风亭等附属设施，施工时间预计约为8个月，届时开放原先围挡的朝阳人民路口至朝阳民生路口一段的主干道，封闭围挡主干道边上的规划用于建设出入口及风亭的区域。具体情况如下图： 朝阳广场站主体施工区域 第一期工程示意图 第二期工程示意图 参考建设规划图，该次地铁的施工围挡恰巧覆盖到公司持有的西南商都的物业，因此公司还是会受到施工的一定影响，主要是因为道路进行围挡后，由于道路相对堵塞，交通出行不便，对人流量的巨大负向影响会导致周边商户经营出现一定的困难。参考规划设计图，可以看到工程一期施工仅会对朝阳路的主干道进行封闭（人行通道并不受影响），同时打开朝阳民生路口的中间护栏并设置红绿灯。在人行天桥及朝阳广场地下通道被阻断的情况下，鉴于原鼎华商业门前的公交车站前移到西南商都之前，因此朝阳民生路口将成为朝阳核心商圈连接东西片区的仅有三个通道中最为关键的一个（另两个为朝阳七叉路口和朝阳人民路口），预计乘坐公交车的人流将会带旺西南商都人流量。如果地铁工程的施工对于步行街的人流没有太大影响，对于公司持有的西南商都的铺面的经营不但不会有所萎靡，应该还会有一定的积极影响。而工程的二期（即车站出入口及风亭的建设）将会开放朝阳路主干道，同时封闭民生步行街入口及公司持有的西南商都商铺前的位置，从规划图可以看到施工围挡区域距离西南商都仅1米左右的间隔，因此届时公司持有的这些商铺将会受到巨大的影响。预计将无法进行正常经营，这对于在这些铺面进行经营的商户而言是一个相当大的困境。但是需要注意到的是，工程的二期施工时间相对不长（预计施工时间为8个月时间），另外在工程施工完毕后，在公司持有的西南商都商铺门前将会有一个地铁的出站口，届时将会带来大量的人流量，对于日后的经营会有一个较大的提升。 地铁出站口示意图 公司一贯的原则为与租用场地经营的商户实现共赢。因此在施工期间，对经营困难的商户建议可以实施以下两点措施：一、签订短期的租赁协议，在工程施工期间（主要是项目的二期工程），可以适当降低租金标准，待工程完成后根据市场实际情况提升租金标准或者按市场走向更换出价更高的经营户；二、在工程施工期间（主要是项目的二期工程），原租用商户能维持原有租金规模不变的，在工程完毕后，公司给予一定的优惠政策，感谢商户在工程施工期间对公司的支持。 在租赁合同中附加一个特殊时间段租金变动条款。如果附属建筑施工期间影响到商铺的正常运营，就交付一定的店铺维持金。 在施工结束后，商铺价值提升，租金也需要相应调整，也必须让商家考虑这个问题。做好准备进行较长投资。短签合同，长期合作，也可以另附相应协议，寻找稳定租户。