城市動态监测体系的建立.docVIP

PAGE 17 浅析我国城市动态监测体系的建立 摘要：本文主要从我国城市监测体系的研究现状出发，论述了我国城镇地价监测体系建立的理论基础，地价动态监测的研究意义与作用，以及其建立的的步骤与原理，最后就地价指数的编制与应用进行了详细分析，从而为以后进行城镇动态 监测体系的建立提供依据。 关键词：城市 动态监测 地价指数 基准地价 1 城市地价动态监测体系概述 随着社会经济的不断发展，土地市场交易日益活跃，地产市场不断地发生变化，地价水平也在不停地变化，而基准地价在许多城市己有三年以上未更新，难以正确、及时地反映土地市场，不能充分发挥土地价格的调控作用冈。为了保证基准地价的正确性、科学性和现势性，满足建立公平、公正的地产市场的要求，充分发挥基准地价应有的作用，就必须对基准地价进行更新。 基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况在新的基准日期上对原来的城镇基准地价进行重新评定。在实际工作中，基准地价更新的方法有许多种，不同的城镇应结合本地地产市场状态、拥有的技术力量、资金以及时间的保证条件等具体情况采取不同的方法、途径。而要达到城镇基准地价简捷、长期、动态、科学、客观地更新，就必须把一种可持续的研究手段—地价动态监测应用于基准地价的更新中。利用地价动态监测网进行地价调整将成为今后基准地价更新的主要方法。 城市地价动态监测体系(Land Price Monitoring System）（简称CLPDMIS)：城市地价动态监测体系是在城市范围内，按一定原则选定的标准宗地（地价监测点）的设立、数据的采集、处理并生成系列指标为研究对象，并由专业估价人员以一定的周期和频率，采取合理的评估方法对其地价进行评估，以实现不同空间层次地价数据统计、分析和应用的综合体系。其目的：一是掌控城市地价动态变化趋势，比较城市内各区域间地价水平差异，为政府制定地价管理政策、宏观调控地价、科学配置土地资源提供依据，为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供参考信息；二是编制地价指数，提高城市基准地价更新的频率和效率。 城市地价动态监测体系既是一个结构复杂、有序的开放系统，也是一个包含逻辑维、空间维和时间维的多维、内容广泛的动态系统。 价水平的变化情况，能让管理部门及时掌握地价监测点的地价水平，为城镇基准地价更新提供良好的基础，更加科学地显化土地资产的价值量。 2 城市地价动态监测的基础理论 地价即土地价格，其本质是地租的资本化，是在正常市场条件下一定年期的土地未来纯收益的贴现值总和。从理论上讲，土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格是衡量土地资产，政府征收土地税的基础。由于城市土地区位、市场供求关系、政府的宏观土地管理政策等不同，形成的土地价格形式也各不同，各种不同的地价形式共同构成了我国的城市地价体系。城市地价动态监测就是为我国城市地价体系调整、更新等服务的应用性体系，其建立的是以地租、地价理论为基础的，具体讲，其理论基础主要有以下方面: 2.1 马克思主义地租、地价理论 马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借其土地所有权获得的土地收入，是土地所有权在经济上的体现。根据地租产生的原因和形式，地租可分为绝对地租、级差地租以及垄断地租。除马克思外，亚当·斯密（Adam·Smith）和马歇尔（Marshall）对地租也都给出自己的见解。其中亚当·斯密将地租理论推广到了都市土地中，将都市地租分为房屋地租和基地地租，其理论已成为土地价格评估中剩余法评估的思想基础。马歇尔认为地租由土地的原始价值、私有价值和共有价值三部分构成，并对城市建筑基地地租理论进行了深入研究。 在地价理论研究方面也存在不同的学派，其中马克思提出了以劳动价值论为核心的地价理论。马克思把土地分为土地物质和土地资本，认为地价是地租的资本化收入，即土地价格是地租的资本化。用公式表示为： （3-1） 式中：V代表土地价格；a代表地租；r代表利息率 马克思主义地租地价理论认为，在我国，地租产生的条件是：土地所有权与土地使用权相分离，即：城市土地归国家所有，农村土地归农村集体经济组织所有。当国家向土地使用者（包括企业、单位或个人）出让土地使用权时，就需要使土地使用权在经济上得以实现。因此，就必须收取地租。马克思主义地租地价理论已经成为我国进行城市土地价格调查与地价动态监测的基础理论。 2.2 土地区位理论 区位作为一个综合概念，是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，以及其在自然界中各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系，它除表示具体事物的空间地理位置外，更强调自然界中的各种地理要素之间，地理要素与人类社会经济活动之间，以及由此衍生的人类社会经济活