南阳恒顺达金汇城经济测算对接文件2011-9-1讲解.doc

金汇城项目经济测算 恒顺达置业有限公司： 非常感谢贵司对我们前面工作的支持和认可，我司经过前面的前期市场调研和物业定位报告完成之后，进入到了实际的经济测算阶段，由于经济测算所需的信息与经济数据要求准确，并且与开发周期及拆迁时间有着密切的关系，在经济测算报告中需要贵司提供详尽的经济数据和计划。 项目的经济测算目的是为了开发企业负责人投资决策依据、编制设计任务书、筹措资金和申请贷款、签订合作和协议、申请项目建设执照，特别是项目的资金计划安排，开发经营周期排布，项目的盈利能力，资金平衡都在经济测算中体现。 城中村项目的经济测算涉及以下7个板块内容： 投资估算 融资方案 拆迁计划 工程计划 营销计划 投资使用计划 借款偿还计划 由于经济测算涉及的内容及面非常广，所需数据要求非常准确，所以要求贵司在我司无法准确预估的费用及计划中提供相关的内容和数据指标，以下将经济测算各个板块需要贵司提供的资料及数据进行相关说明。 第一步：落实项目概念性方案设计主要技术经济指标 贵司需要将项目的概念性方案设计主要技术经济指标落实到位，这个指标是核算开发成本及开发收益的关键指标，具体要求详见附件1 第二步：落实项目的建设标准 由于建设标准的高低决定了项目的前期施工投入费用及开发成本的高低，同时影响项目销售价格，所以贵司需要确定该项目各种物业形态的建设标准，如外装、外窗标准，内装标准（电梯、大堂），园林，采暖、空调，附加设备（直饮水系统、24小时热水、门禁系统），智能化系统等，具体要求详见附件2 第三步：落实拆迁进度、开发建设进度、销售进度 进度的快慢决定了项目的资金使用计划，融资计划，并且影响到资金平衡周期，财务成本的支付成本多少，所以前期需要确定拆迁进度、开发建设进度和销售进度，具体要求详见附件3 第四步：落实各项开发成本 由于该项目是城中村拆迁项目涉及的成本除了正常项目开发的前期土地成本，前期工程费用，建安成本，各项配套费用之外，还涉及到拆迁成本，城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁管理费和拆迁服务费等。 具体要求详见附件4 第五步：落实各项开发成本动态（支付时间计划） 经济测算需要计算的是一个动态的状态，就需要清晰前期各项费用的支付时间与周期，如土地成本1亿，是一次性支付还是分两年每年各50%支付，建安施工支付方法及周期，比如，建设工程成本前期一次性支付保证金多少，正负零支付多少，封顶支付多少，这个需要进行明确，才能清楚进行投融资计划，测算出各项费用的财务成本，具体要求详见附件5 第六步：落实项目的收入进度 这个是评估项目的资金流入计划，涉及借款偿还计划，这个我司可以根据贵司提供的拆迁进度及工程进度进行测算，具体要求详见附件6 第七步：落实项目的现金流量及财务成本及融资计划 项目的现金流量涉及几个方面，如现金流入，现金流出，自筹资金，资金缺口，融资计划，融资成本（借贷利息）等方面，通过前面的项目进度，进行评估项目的净现金流，测算出项目的资金缺口，同时测算出项目的融资计划，贵司需要提供的是自筹资金的数量及财务成本，融资的计划及融资成本，具体要求详见附件7 第八步：盈利能力分析及敏感性分析 通过以上各项经济数据及计划的落实，根据现行的开发利润及利率进行财务盈亏平衡分析和敏感性分析，敏感性分析包括拆迁成本的变动，土地价格的变动，销售价格的变动进行分析其盈亏平衡点，测算出项目的盈利目标和内部收益率的情况，至此项目的经济测算已基本完成。 畅意行金汇城项目组 2011年9月2日 附件1：经济指标 概念性方案设计主要技术经济指标表 项 目 计量单位 规划指标 一、项目规划总用地 公顷 1、项目建设用地 公顷 （1）高端住宅 公顷 （2）城市公寓 公顷 （3）商业街 公顷 （4）综合办公 公顷 （5）社区中心 公顷 （5）幼儿园 公顷 （6）停车场 公顷 2、代征地 公顷 二、总建筑面积 万平方米 　 1、地上建筑面积 万平方米 （1）高端住宅 万平方米 （2）高端住宅配套商业 万平方米 （3）城市公寓 万平方米 （4）城市公寓配套商业 万平方米 （5）商业街 万平方米 （6）综合办公 万平方米 （7）综合办公（裙房商业） 万平方米 （8）幼儿园 万平方米 （9）社区中心 万平方米