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物业服务的概念 1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动物业管理主要有三种方式：1、业主自己进行管理； 2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。 《条例》所称物业管理定义仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。当然并不意味业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为就没有法律约束。 2．物业管理活动的基础是物业服务合同；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。 3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业服务的内容有业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。包括： ①对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； ②维护相关区域内的环境卫生和秩序。 除此以外，物业服务企业可提供特约服务。 条例》调整的范围 1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 2．《条例》的适用范围、既包括城市，也涵盖乡村。 物业管理的市场化特征 市场原则作为物业服务活动的前提条件： 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。 非市场性的房屋管理不属于物业管理。 物业管理特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 社会化两个基本含义： 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业； 二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的。 专业化：要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业服务从业人员必须具备一定的职业资格。 市场化：市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 物业管理的起源与发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 二、城镇住房及住房制度改革 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 我国物业管理的产生 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。 2000年中国物业管理协会成立。 房地产领域进行的三项改革： 一是城镇住房制度改革， 二是城市土地使用制度改革， 三是房地产生产方式改革。即“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的综合开发模式。 取消住房实物分配，实施住房分配货币化。 《条例》颁布前物业管理政策法规主要体现以下特点： 一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固。采取渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。 《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。 《条例》颁布后这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点： 一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针； 二是经验性，总结经验教训； 三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度的原则规定予以细化。 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，《条例》自2003年9月1日起实施。2007年8月26日国务院修改《条例》，自2007年10月1日施行。 《物业管理条例》 《条例》指导思想： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的的关系； 三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 立法基本原则： 1、建筑物区分所有权理论体现了“物业管理权利与财产权利相对应的原则”。 2、规范物业管理企业行为、业主大会职责、个别业主不交纳物业服务费损害全体业主利益的行为，体现了“维护全体业主合法权益的原则”。 3、开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业服务企业的治安责任、公用事业单位向物业服务企业转嫁责任等，体现了“现实性与前瞻性有机结合的原则”。 4、充分考虑各地区的实际情况、物业管理区域划分等，体现了“从实际出发，实事求是的原则”。 《条例》创设的七项物业管理基本制度： 业主大会制度； 管理规约制度； 前期物业管理招投标制度； 物业承接查验制度； 物业服务企业资质管理制度； 物业服务从业人员职业资格； 住宅专项维修资金制度。 物业管理的基础是业主的财产权