對无锡市房地产市场的预测.docVIP

对无锡房产市场的预测 “近年我国房价上涨过快，基本原因在于供应不能满足需求。” 从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情，决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及必须进行的旧城改造，而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。 抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。牛凤瑞分析后表示，市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上涨是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。 我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000年至2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价四年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，五年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。 房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以，从一个较长时段来看，房价与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。 在房地产政策设计上，既要强化政府干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。 今年国家压制房价的新政策出台后无锡房产有什么变化呢？ 新政几近满月，其对楼市的影响已经日渐凸显：成交量与成交均价背道而驰；二手房成交惨淡窘迫了中介公司的生计；商业地产商却迎来发展契机，一言以蔽之，新政后无锡市场呈现几家欢乐几家愁的局面。 成交量持续走低 冰冻效应日渐明显 　　4月14日新政颁布以来，无锡房地产市场在经历短暂的放量成交后，自18日起，成交量受政策影响逐步凸显，并于五一假期低至冰点，节后成交量呈现低位横盘态势，且斜率小于零。据克而瑞数据显示，从4月19日到5月9日，无锡楼市周成交量已连续三周下滑，商品住宅成交量下跌幅度均在37%以上。 无锡房价一路高企 住宅均价已破八千 　　尽管政策频现，但一些购房者观望以待房价拐点的希望依旧渺茫。从房管局备案价格来看，新政后房价仍旧一路高企，剔除4月份53万平米的政策性住房上市的因素外，全市商品住宅成交均价高达8241元每平米，创历史新高。而节后成交的冰点期，房价再度走高，5月上旬的住宅成交均价为8897元每平米。 　　从乐居统计的近几年无锡市商品住宅成交均价来看，从06年至今，除了09年初价格略有下降外，之后房价低开高走，至此，在继一季度之后，无锡房价涨幅位再次稳坐省辖市第三把交椅(同期南京市区均价11642元/平米，涨幅73.53%；苏州10126元/平米，涨幅46.39%)。 板块成交结构稳定 锡山惠山略有下滑 　　从各大版块的成交比重来看，新政前后区域成交结构走势基本稳定，但锡山和惠山两个以住宅为主的版块所占的比重下滑，或表现出新调控政策对住宅物业的压制。而相对上涨的是崇安区和滨湖区，首先是金科观天下阶段性的热销带动了崇安区的出量，其次是一些商业地产或高价位住宅项目受政策性影响较小。 改善型置业比重下跌 成交结构不再成纺锤形 　　4月份商品房成交结构方面的特征主要表现为：120-144平米改善型所占比例下降，环比下降7.5个百分点；90平米以下首置型所占比例上升，环比增长9.58个百分点；144平米以上再改型比重上升为28.12%。 　　90平米以下小户型的良好成交表现主要为53.64万平米政策性住房集中上市的影响，但是从新政后楼盘成交排行榜来看，奥林匹克花园、融创理想城市、爱家金河湾大宗小户住宅的成交仍然能表现出90平米以下房源作为政策豁免区的优越性。而144平米以上房源的比重上升则能显示出高端物业对政策的韧性。 住宅物业受到抑制 商业地产相对抢手 　　新政里将二套房贷的标准提升,已接近或等同于商业类项目房贷的标准，市场上的投资