三迪创富广场价格策略-4.18试卷.pptVIP

目标沟通 报告解决的问题 * 三迪创富广场价格策略 2014.4.18 我们对项目目标的思考： 品牌目标——提高市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——截止到2014年底，总销金额2.5亿元 价格目标——合理市场利润，保证项目价值不流失。 结合速度及合理利润目标，本次报告需要回答以下问题： Q1：项目究竟要卖多少钱？ Q2：价格如何制定？ 第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 核心均价的推导 价格体系 Pricing System 价格体系 Pricing System 政策市场 客户分析 项目分析 市场分析 第一部分 定价的背景 第二部分 定价的策略 第三部分 均价的推导 第四部分 商业价格推导 2013 年楼市政策：楼市调控政策在“巩固”与“微调”中前行。 2014年两会在政府工作报告中指出努力解决住房问题，调控不放松，巩固调控结果。在整个政府报告中并无特别强调加强房地产调控。仍然将延续2013年差别化调控。 根据目前房地产在中国经济中重要作用，本次两会提出的国内生产总值7.5%的增长将很大一部分依靠房地产行业。 目前银行正处于信贷紧缩情况，部分银行对于二手房已经开始停贷，后期如出现信贷紧缩加深，将影响对市场造成一定冲击。 根据目前政策内容可以预判2014年莆田房地产将维持目前良好形式，房价受政策影响较少。但是受信贷紧缩影响，整体市场年内供应量相对减少，部分开放企业手银行房款影响，存在已量换价情况，年内房价将存在波动。 政策分析 1.1 区域项目存量较高，价格参差不齐，第一季度区域价格受正鼎苹果、巨岸幸福城影响，整体均价在8500-9000元/㎡左右； 随着雅颂居下一阶段推盘以及区域内低价楼盘大部分去化，第二季度区域价格预计将在9000-9500元/㎡之间。 市场分析 1.2 20 13.12.31入市/目前均价6819 13.7开蓄/5个月 80% 80 100 100-150 巨岸幸福城 13.10开蓄/3个月 13.12开蓄/2个月 13.11开蓄/3个月 蓄客时间 项目名称 面积 总套数 已售 套数 销售 率 入市时间/均价 （元/㎡）毛坯 剩余 货量 雅颂居 118-143 288 227 79% 14.1.26入市/目前均价9506 61 正鼎苹果 46-108 324 约254 78% 14.1.18入市/目前均价7500 70 万辉国际城（精装公寓） 54-110 157 93 59% 14.1.1月入市/目前均价11572 64 备注：除正鼎苹果项目外，各项目价格提取至莆田市房地产信息管理网2014.4.18日信息。 13.3开蓄/6个月 13.12开蓄/2个月 13.6开蓄/7个月 13.11开蓄/3个月 蓄客时间 4.79层高 4.75层高 5.65层高 4.75层高 产品 94 % 约7500元/㎡ 170套 180套 1月18日 正鼎苹果 95 % 10339元/㎡ 620套（约84内部关系户） 656套 13年9月15日 喜盈门国际大厦 14275元/㎡ 11037元/㎡ 成交价（毛坯） 75% 194（约33内部关系户） 257套 1月19日 中暨艾力艾国际 75% 171套 226套 1月26日 联创国际广场 成交率 成交套数 推售套数 开盘时间 项目名称 市场对于挑高小户型产品存在一定需求，由于房管网备案局限性，可能存在部分关系户未备案情况，联创以及艾力艾项目数据存在偏差，但是总体上目前市场同类竞品项目经过一定时间市场培养以及价格培育，开盘后基本能消化推盘量70%以上。 市场分析 1.2 备注：除正鼎苹果项目外，各项目价格提取至莆田市房地产信息管理网2014.4.18日信息。 4月 5月 6月 联创国际广场160套 正鼎苹果80套 目前市场同类产品项目相对较少，短期内能够推量项目只有苹果公寓以及联创国际广场，短期内该2个项目能够推出约280套。 市场分析 1.2 正鼎苹果40套 3月 政策未有趋严情况，市场同类型产品具有良好表现； 为赶回乡潮，竞争对手提前1-2月出货，个盘消化量均有较高表现市场竞品目前进入新一期蓄力，第二季度同类产品相对第一季度放量相对较适中； 受资金以及楼盘品质影响，现阶段区域内各项目价格不稳定； 由于区域内正鼎苹果以及巨岸幸福城项目低价走量，市场客户对于价格接受度较低； 同类产品由于拥有良好地段优势价格集中在10000-11000。 政策与市场分析-结论 1.2 本项目分析 1.3 基本指标 项目区间面积为50--86㎡，均为小户型一房设计。 总建筑面积：51814㎡ 建筑规划：1-4层商业、 5-27层公寓 总户数：477套 产权性质：办公用