淳安县里杉柏地块可行性精编.docVIP

千岛湖镇里杉柏地块 ——项目可行性报告 第一部分 千岛湖镇概况 一、地理位置 千岛湖镇是浙江省杭州市淳安县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通、信息中心。镇域面积356平方公里，其中耕地面积8763亩，山林总面积24.3万亩下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人，1.68万人。千岛湖镇东距杭州150公里，西去黄山160公里； 素有“一城山色半城湖”之称的千岛湖镇，是以滨湖山城为特色的花园式风景旅游城市，也是“杭州--千岛湖--黄山”黄金旅游线上的旅游重镇。宾馆饭店林立，游船游艇罗列，交通便利能为国内外游客畅游千岛湖提供良好的条件。千岛湖2011年，全县实现生产总值（GDP）1175万元，按可比价格计算，比上年增长11.1％。其中：第一产业增加值21万元，增长3.4％；第二产业增加值万元，增长12.0％；第三产业增加值45万元，增长14.0％；三次产业结构比为18.5:42.5:39.0。按户籍人口计算的人均GDP为25907元，增长10.7％年共接待游客353.6万人，比上年增长17.8%，旅游总收入达到45.4亿元，增长19.2％全县完成房地产开发投资21元，比上年增长24.8％全年商品房销售面积21.3万平方米，比上年下降14.8％，其中住宅销售20.8万平方米，下降6.3％。 火炉尖农贸市场图书馆 出让面积 用途 容积率 绿地率 建筑密度 楼面地价（元/㎡） 竞得总价（万元） 竞得单位 竞得时间 里杉柏2-1号地块 9109.83 旅馆业 1.3 20% 45% 2108 2497 杭州居易房地产开发有限公司 2011.10.27 里杉柏2-2号地块 38531.59 旅馆业 1.3 20% 40% 1171 5867 杭州居易房地产开发有限公司 2011.10.27 里杉柏2-3号地块 29015.4 商住（商业7%） 1.5 30% 35% 3302 14373 杭州居易房地产开发有限公司 2011.10.27 千岛湖镇秀水广场地块 3355.35 商业 1.5-1.6 20%-30% 小于60% 1677 900 淳安千岛湖建设集团有限公司 2011.6.8 千岛湖镇原机油泵厂 24984.07 商住（商业9%） 2.2 20% 25% 1619 8897 淳安县城镇建设综合开发公司 2011.11.2 千岛湖镇燕山林场 69994 商品住房用地 1.2 30 15 1501 12610 黄岩振兴房地产开发有限公司 2011.6.11 千岛湖镇环湖路1号 9975.14 商住 5 30% 40% 2173 6168 2005.7.16 从去年千岛湖拍卖的几块土块来看,里杉柏的商住两用地楼面价比较高，在3000元/㎡以上，考虑到目前房产形势严峻，宏观调宏政策继续从严，多数开发商资金紧张，土地市场遇冷，可以适当压价，控制土地成本。 四、区域市场分析 一、千岛湖区块分析 千岛湖按照旅游及房产开发,可划分为五大湖区,分别为:中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区。其中 ，中心湖区和东南湖区的区域价值，高于其他三个湖区。 区域 旅游开发展轴 区域 房地产开发展轴 中心湖区 湖面宽广，城湖相映，名胜众多 中心湖区 湖景度假公寓为主，部分本地自住型商品房开发- 东南湖区 山水交融，自然风光最佳 东南湖区 度假别墅和度假公寓为主 西南湖区 湖面开阔，岛屿众多，野趣横生 西南湖区 姜家旅游小镇 西北湖区 人文景观，村社、遗址较多 西北湖区 威坪镇石印山旅游、度假 东北湖区 湖面狭窄，港汊深遽，景观多样 东北湖区 进贤湾旅游综合体 中心湖区和东南湖区的主要湖景线：根据地段、景观与朝向的均好性分析，一类线位于镇中心的东西两侧，二类线基本位于千岛湖景观大道沿线。 1、一类线位于镇中心的东西两侧 早期开发的楼盘大多位于一类线，依托县城的发展而逐步外延，从开元度假村、千岛碧云天公寓，到千岛龙庭、绿城千岛湖度假公寓、阳光水岸度假公寓，乃至绿城千岛湖玫瑰园，无不如此。这一线的开发，对于本地自住型需求和外来度假型需求而言，都有较大吸引力。但经过多年来的持续开发，这一线的用地已经所剩无几，里杉柏地块处于一线用地，有稀缺性。 2、二类线位于千岛湖景观大道沿线 这一线向东逐渐远离千岛湖镇区，却是唯一真正拥有南向湖景的上位带，面向千岛湖最早开发，自然风光层次最为丰富的东南湖区。从现状看，日常居住的价值相对有限。从未来看，作为度假居所既有稀缺性，又有高成长性，潜力无限。 二、千岛湖房地产市场产品分析 独特的自然条件，优越的地理位置，使得淳安县成为了典型的旅游城市，此地地产市场，自然也带有浓厚的旅游地产特色。 千岛湖地区，第三产业