社區商业策划的关键点分析.docVIP

PAGE 4 社区商业策划的关键点分析 所谓社区商业，即指依托于社区，以满足社区居民的日常生活消费为主要目的的配套型商业。近一两年来，社区商业越来越显示出其自身诸多的优势特征，也因而倍受投资客和经营商家的青睐。 就社区商业的特点来看，主要表现为以下几点： 特点一：顾客属地性 社区商业由于立足于社区，依托于社区，服务于社区，其客源以社区及周边的居民为主力，因此具有明显的属地特征。 特点二：业态配套性 社区商业主要是为了满足社区居民的日常生活消费的需要，其业态具有明显的生活配套特征，如大中型超市、便利店、美容美发、水站、餐饮等，一些大的社区还应配备邮局、银行等设施，而一些中高档社区则更多的融入了如宠物医院、咖啡茶艺、家居生活馆、会所等业态，使配套更为完善，更趋于品质化。 附：社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配 项 目 比 重 % 项 目 比 重% 餐饮服务 22 再生资源回收服务 10 购物功能 38 家庭服务 4 维修服务 8 照相冲印服务 4 洗衣服务 6 美发美容服务 8 总分 100 特点三：消费日常性 这也是由社区商业的服务对象的消费需求所决定的。 特点四：邻里亲和性 由于社区商业相对固定而稳定的客群来源，往往会使经营者与居民之间建立起一种邻里式的和谐关系，而这种关系也使社区商业的服务更具有亲和力。 特点五：赢利稳定性 决定赢利稳定性的因素在于客源的稳定性和日常生活配套需求消费的稳定性。 特点六：供需依赖性 社区商业的供需依赖性表现在两方面，一方面是商业对于社区居民的依赖性；另一方面也表现为社区居民对于商业的消费依赖性，这两方面是相辅相成的。 由于社区商业的这些特点，使社区商业的开发在策划方面具有一定的特殊性。那么，社区商业的开发策略应着重把握哪些关键点呢？ 关键点一：把握社区居民的消费特征和需求特征 社区商业的成发成败，决定于未来经营的成败，而商铺是否良好经营运作，则取决于是否把握了社区居民的消费特征和需求特征。结合社区商业的特征，我们可以看出，由于社区商业的顾客属地性、业态配套性和消费日常性这几个特征，研究社区居民的消费及需求特征是社区开发的前提。 不同档次的社区，居民由于受到自身年龄、职业、身份、学历、家庭结构、收入、生活环境等多种因素的影响，他们在消费和需求方面存在着较为明显的差异，这些差异将使社区商业无论从定位上、布局上，还是业态设置上必然要进行针对性的规划与设计。 例如，对于低档社区，由于社区居民一般收入偏低，以满足最基本的生活需求为主要目的，一般对于价格较为敏感，并不太在意消费的环境、品质等。因此在社区商业的定位和布局上，应结合他们的需求进行规划设计，可适当弱化考虑商业对社区品质的影响因素。而对于高档社区居民来说则完全不同。他们由于社会地位较高、收入较高、消费水平较高，更看重的是环境、品质和服务等这些精神层面的消费，对价格并不敏感。因此在高档社区进行社区商业的开发时，则应特别重视商业与住宅的环境、位置及品质互动关系，以及商业与目标客群的适应性。由此可见，同样是以满足社区居民的日常生活配套为目标的社区商业，由于目标客群的消费特殊和需求特征不同，在规划布局、业态种类等方面存在明显的差异性。 关键点二：合理控制规模 由于社区商业自身的种种优势，使之受到投资客和经营者的青睐，也从而使越来越多的开发商热衷于社区商业的开发。因而目前很多社区商业的开发规模明显存在着盲目扩大的误区。为了追求商业的高利润，很多开发商完全忽略了商业的规模风险，一方面商业面积远远超过了人均1.2平米的合理空间，另一方面则表现在产品设计上的诸多问题，最终导致商业建好后，出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象。 一般来说，社区商业的辐射范围要远小于城市商业中心或区域商业中心的辐射范围，其辐射区域一般在半径1千米的范围以内，即步行15分钟左右的时间距离。其中核心商业以步行5-10分钟为核心商圈，辐射客群占到70%左右；10-15分种为次级商圈，辐射客群占到20%-25%左右，而15分种以外范围则是外辐射商圈，根据商业的规模、特色化等影响，其辐射客群占到5%-10%左右。 社区商业的规模计算，一般采用两种方式。一种方式是根据社区的大小，结合商圈的辐射范围，按人均0.8-1.2平米来计算；另一种则粗略考虑为整个社区建筑面积的5%-7%。 而北京市一些大型的住宅楼盘，商业面积超标严重，未来招商和运营存在着较大的风险。让我们来看一组数据： 项目名称 商业面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 商业面积占总建面的百分比% 人均商业面积 ㎡ 国美第一城 10万 约100万 10%