中化方兴-金茂府调研简报材料.ppt

中化方兴金茂府调研简报 北京区域本部 运营管理部 2011年3月23日 调研时间：2011年3月22日下午 调研地点：金茂府售楼处及施工现场 调研人员：陆慧、李凯、颜璐、李尧、毕崇明 SECTION3：若干思考与后续工作 SECTION2：万科决策方案回顾 SECTION1：项目调研情况简报 土地成交：金茂府，原广渠路15号地，广渠路北，东侧紧邻东四环，典型的G品类土地，由中化方兴于09年6月竞得，总地价40.6亿元，楼面地价14494元/平 建设用地：11.9万平米 建筑面积：28万平米 容积率：2.35 装修：精装修 预计售价：40000-45000元/平米 入住时间：2012年底、2013年中 开发商：中化方兴 宗地 名称 竞价起始时间 起始价 (万元) 土地面积 (万平) 建筑 面积 (万平) 成交 日期 成交价 (万元) 受让 单位 楼面 地价 合计 建设用地 代征地 广渠路 15号地 2009年6月16日 164,700 15.6 11.9 3.7 28 2009年6月30日 406,000 中化 方兴 14,494 注：根据原始出让文件规定，总建筑面积28万平米，其中住宅18万平米，商业金融7万平米，不可售部分3万平米 规划方案：项目共由三块用地组成，包括住宅、公寓、商业综合体，其中住宅定位于城市高端，全部为大户型产品，园区完全人车分流全地下停车，车户比2：1 北 24F高端住宅 24F公寓 5-6F商业综合体 小学 幼儿园 会所 公园 人车分流，全地下停车，每户约2个车位 18-23层住宅，外立面全石材装修，室内采用恒温、恒湿、地源热泵系统 后期的商业部分尚未确定，小学和幼儿园也为最终确定 18F高端住宅 廉 租 房 主力户型：住宅产品全部为200平米以上大户型，精装修报价6000元以上 217三居 270四居 330五居 考察当天样板间未开放，按照销售员介绍的装修标准，参照万科装修成本进行评估，金茂府精装成本约2000-2500元/平米 销售安排：暂定4月份开盘，首期推出3栋楼共计240套，现场宣称售价45000元/平米，但在目前形式下评估其售价在40000元/平米左右 北 3 9 10 首期推出3、9、10号楼为项目中等资源，在市场形势不明的情况下进可攻退可守 目前报价45000元/平米，但在北京建委限高价的情况下，预计难以通过审批，预计售价40000元/平米左右 首期将于2012年底入住 240 36 36 72 48 48 套数 合计 330五居 300四居 270四居 227四居 217四居 户型 现场情况：示范区赶工痕迹明显，在接待客户的同时仍在进行现场施工；整体品质尚可，但细节关注不足，作为高端项目的调性不足 示范区：现场已开始接待客户，当仍在进行施工，现场较为混乱 销售现场：尽管销售员声称客户很多，但现场并未体现，客户不多 项目推广：目前只做网络推广和报纸软文，在市场上的声音过小，开盘生不逢时 产品配比：户型过大、过于单一 项目品质：销售现场和产品装修标准均感觉偏低；小学、幼儿园引入尚未最终确定，对社区配套档次影响较大 工程进度：根据目前施工进展判断，2012年底实现精装修交房难度较大 SECTION3：若干思考与后续工作 SECTION2：万科决策方案回顾 SECTION1：项目调研情况简报 社区定位：万科与金茂府的做法基本一致，项目定位于城区高端住宅 项目定位：TOP + 再改 + 小户型公寓 商业解决：一层底商 + 小户型公寓，尽量增加LOFT比例 产品解决方案： 高端：230三居，280四居，340四居，联排别墅 再改：180三居 商业公寓：50-60平米公寓、LOFT 停车：半地下停车（规避大树、降低成本） 精装：高端3000元/平（高于蓝山），再改1600元/平米（蓝山） 大树社区——四环内唯一在森林里建造的社区；（576棵原生大树） 公园社区——东四环最好的西餐街；（体育公园地下餐饮街，地上为移建老宅子加新四合院） 名校社区——北京最好小学的分校；（拥有万科建筑艺术教育园地，小学范围：人大附小、北大附小、中关村三小等，有半地下游泳馆） 规划方案：万科的规划方案更为丰富，尤其在体育公园地块的规划上，商业价值和展示价值更高；但双方对于商业地块的价值挖掘均不够彻底 金茂府 万科方案 19 19 19 19 19 19 19 19 26 26 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 15 15 15 27 27 27 1 1 1 学校 幼儿园 Loft公寓 344平、280平高端再改 二人公寓 主力230再改产品 1.5万平廉租房 180三居 Townhouse 公园餐饮、网球场 一层底商 万科方案的停车以半地下和地面停车为主，而金茂府则为全地下停车，车户比为2：1