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土地增值税合理避税的几个实用方法 土地增值税是房地产开发企业的主要税种，通过增加加计扣除次数、提高增值率的分母值以及寻求租售税负平衡点等方法，进行科学、合理的合理避税，可以控制增值额，降低税率，合理避税。　　土地增值税是房地产开发企业的一个主要税种，笔者结合案例，对其合理避税方法做以下探讨。 一、转让在建工程法　　 根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定，通过设立A、B两家房地产公司，A公司把在建工程转让给B公司，在转让在建工程和最终实现对外销售时，A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。另外，由于A公司出售在建工程时加上了合理利润，B公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额。而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。　　案例1：A房地产开发企业建造普通商品房，发生以下成本费用：支付地价款及相关税费5 000万元，房地产开发成本30 000万元，利息支出3 500万元(利息能按房地产项目分摊，有金融机构贷款证明)。A房地产开发企业将商品房全部卖出，取得收入80 000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%。　　A企业应纳土地增值税分析计算过程如下：　　①房地产开发费用=(5 000+30 000)×5%+3 500=5 250(万元)。　　②应纳营业税=80 000×5%=4 000(万元)，应纳城建税和教育费附加=4 000×(7%+3%)=400(万元)，允许扣除税费=4 000+400=4 400(万元)。　　③加计扣除额=(5 000+30 000)×20%=7 000(万元)。　　④扣除项目金额=5 000+30 000+5 250+4 400+7 000=51 650(万元)。　　⑤增值额=80 000-51 650=28 350(万元)。　　⑥增值率=28 350/51 650×100%=54.89%，适用土地增值税税率40%。　　⑦应纳土地增值税=28 350×40%-51 650×5%=8 757.5(万元)。　　案例2：接例1，假设A企业在建设工程投资额达到25%时将上述在建项目转让给关联的B房地产开发企业，契税税率为3%，利息等费用均衡发生，并以56.25%作为计算内部转移价格的毛利率。　　1. A企业转让业务应缴纳的税款分析计算如下：　　①支付地价款、相关税费及开发成本=5 000+30 000×25%=12 500(万元)。　　②收入总额=12 500/(1-56.25%)=28 571.43(万元)。　　③房地产开发费用=3 500×25%+12 500×5%=1 500(万元)。　　④应纳营业税=28 571.43×5%=1 428.57(万元)，应纳城建税和教育费附加=1 428.57×(7%+3%)=142.86(万元)，允许扣除税费=1 428.57+142.86=1 571.43(万元)。　　⑤加计扣除额=12 500×20%=2 500(万元)。　　⑥扣除项目金额=12 500+1 500+1 571.43+2 500=18 071.43(万元)。　　⑦增值额=28 571.43-18 071.43=10 500(万元)。　　⑧增值率=10 500/18 071.43×100%=58.1%，适用土地增值税税率40%。　　⑨应纳土地增值税=10 500×40%-18 071.43×5%=3 296.43(万元)。　　2. B企业应缴纳的税款分析计算如下：　　B企业应纳契税=28 571.43×3%=857.14(万元)。　　B企业购买在建工程并完成后续开发后，对外销售时需要缴纳的土地增值税计算如下：①支付地价款、相关税费及开发成本=28 571.43+30 000×(1-25%)+857.14=51 928.57(万元)。　　②房地产开发费用=3 500×(1-25%)+51 928.57×5%=5 221.43(万元)。　　③应纳营业税=(80 000-28 571.43)×5%=2 571.43(万元)，应纳城建税和教育费附加=2 571.43×(7%+3%)=257.14(万元)，允许扣除税费=2 571.43+257.14=2 828.57(万元)。　　④加计扣除额=51 928.57×20%=10 385.71(万元)。　　⑤扣除