从本案谈承租人先权在执行拍卖中的问题.docVIP

从本案谈承租人优先权在执行拍卖中的问题 　　[基本案情] 　　2000年5月1日，原告上海某食品公司与山东某集团公司(二者有业务关系)签订房屋租赁合同，租赁该集团公司在上海的房屋为办公用房，租期48个月。合同文本系由上海市房屋土地管理局印制的标准式样，合同订立后到房屋土地管理局登记并取得该局颁发的《上海市房屋租赁证》。但双方明确约定不交纳租金，而只由原告方负担租期内的水、电、煤气及物业管理费。 　　2001年，山东某厂诉上述某集团公司欠款一案的生效判决进入执行程序。有管辖权的法院作出执行裁定，查封了某集团公司出租给原告的房屋，并委托山东某拍卖公司拍卖。拍卖公司在其所在地的报纸登了拍卖公告。最后由岳某拍得，并已取得房屋的所有权证书。期间，法院要求原告迁出，原告方以存在租赁合同而主张优先购买权，法院未予支持。 　　原告在提出异议未获满意结果后，主要基于以下理由对山东某拍卖公司(以下简称“被告1”)和岳某(以下简称“被告2”)提起诉讼：存在租赁合同，且在履行期内;拍卖程序违法(异地拍卖)。其诉讼请求主要为三项：1、撤销两被告间的房屋拍卖协议及拍卖确认书。2、宣告被告1的拍卖行为无效。3、确认其对上述房屋有优先购买权。 　　争议焦点：1、不交纳租金而仅交纳水电煤气及物业管理费的合同是否也是房屋租赁合同?2、租赁合同中的优先购买权在法院强制执行程序中是否应予保护?3、法院在民事诉讼执行程序中