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关于商品房预售制度分析 一、商品房预售制度度的历史及定义 商品房预售售是指房地产开发企业将正在在建设中的房屋预先出售给承承购人，由承购人预先支付定定金或房款的行为。商品房预预售最早出现于香港。 19994年中国大陆出台的《城城市房地产管理法》在总结各各地经验基础上，建立了预售售许可制度，并对预售条件、、监管作出了原则性规定。目目前各主要城市商品房预售比比例普遍在80％以上，部分分城市甚至达90％以上。 商品房预售许可制度的确立立，是与我国房地产市场发展展进程紧密联系的。长期以来来，我国城镇住房总量不足，，商品房供不应求，加快建设设、增加住房供应是客观需要要。商品房预售制加速了整个个建设资金周转，提高了资金金使用效率，降低了资金使用用成本。 二、商品房预售制制度的特征 我国是社会主义义市场经济，作为我国最为重重要的市场——房地产市场中中的一项重要制度，我国商品品房预售法律制度所规定的商商品房预售，具有五个明显的的特征： 第一，预售的商品品房必须是作为商品房项目建建设的房屋，而不是政府批准准的一些社会福利性房屋，或或社会保障性、社会救济性质质的房屋，也不是一些单位内内部自建的集资房或城市居民民自购住宅用地所建的等非社社会化、商品化房屋。因此，，此类房屋具有明显的社会化化、商品化和公开销售的特征征。 第二，预售的商品房是是处于特定状态的房屋，即必必须是已经开工建设，正处于于正常的施