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二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 （二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 （二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转 （三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 1、土地使用权出让人问题 2、土地使用权受让人问题 3、使用权出让方式 4、出让的期限及其续展问题 5、土地使用权的二级市场 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 （二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转 （三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 （四）农村建设用地使用权流转的策略选择 二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题 （一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题 （二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转 （三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 （四）农村建设用地使用权流转的策略选择 （五）严格用途管制，强化土地监管 三、土地征用问题的解决途径 （一）严格界定“公共利益”的范围 三、土地征用问题的解决途径 （一）严格界定“公共利益”的范围 （二）完善农村土地征用的补偿制度 三、土地征用问题的解决途径 （一）严格界定“公共利益”的范围 （二）完善农村土地征用的补偿制度 （三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金” 三、土地征用问题的解决途径 （一）严格界定“公共利益”的范围 （二）完善农村土地征用的补偿制度 （三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金” （四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径 三、土地征用问题的解决途径 （一）严格界定“公共利益”的范围 （二）完善农村土地征用的补偿制度 （三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金” （四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径 （五）如何认识土地使用成本的提高 四、如何解决宅基地利用中存在的问题 （一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用 四、如何解决宅基地利用中存在的问题 （一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用 （二）完善农村宅基地使用权的流转制度 《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……” 《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，……” 第三讲 城市土地利用制度 一、城市土地使用制度改革 二、国有土地使用权的出让与划拨 三、土地使用权的商业化流转 四、城市房屋拆迁 一、城市土地使用制度改革 （一）改革的必要性 传统用地制度的弊端： 国有土地使用权虚化 土地浪费严重 不利于企业竞争 阻碍了城市建设资金的良性循环 一、城市土地使用制度改革 （一）改革的必要性 （二）改革的进程 80年代初：酝酿； 1987年4月：国务院提出“土地使用权可以有偿转让”的政策 1987年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让； 1988年2月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在内的《中国共产党中央委员会关于修改宪法个别条款的建议》； 一、城市土地使用制度改革 （一）改革的必要性 （二）改革的进程 1988年4月12日：七届人大一次会议根据中共中央的建议，修改《宪法》有关条款，删去禁止土地出租的条款，增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”的内容； 1988年12月：七届全国人大常委会第五次会议根据《宪法》对《土地管理法》作相应修改，规定“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”；“国家依法实行国有土地有偿使用制度”； 一、城市土地使用制度改革 （一）改革的必要性 （二）改革的进程 1990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，大大推动