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2007株洲房地产市场价格调查报告 一、2006数据分析 二、2007株洲各片区楼盘调查表 三、株洲各片区房产价格分析及走势 四、株洲别墅楼盘价格分析 五、天泉一品价格预测 前言 2006年对于株洲房地产行业来说是一个关注年和思索年。“国六条”的出台给株洲房产界刮来了一阵寒流，开发商们也冒了一阵冷汗，大家的神经都绷紧了。70%、90平方米、2年、5年、20%个人所得税等等，成了开发商和市民讨论的重点，给原本火暴的黄金周提前画上了句号。市民购房更加理性，持币观望的氛围越来越浓。随着国六条十五条细则的出台，笼罩在开发商头顶的乌云开始慢慢的消散了，株洲房地产市场也表现可喜的成绩。 株洲2006房地产市场数据分析 （一）从投资方面讲，开发投资继续增长，性质上以私营投资居多，楼市信心指数高。 2006年，全市完成房地产开发投资44.35亿元，同比增长36.5%，比去年26.45%的增幅上升10个百分点；全年房屋施工面积649.74万平方米，同比增长39.11%，比去年10.83%的增幅上升25.67个百分点，增幅为近4年之最；本年新开工面积333.32万平方米，同比增长58.57%，与去年的零增幅相比更是悬殊，增幅居2000年以来之最。 （二）从结构方面说，住宅投资占据半壁江山，经济适用房增幅回落幅度较大，商业地产再次升温，办公楼投资微乎其微。 2006年，全市住宅开发投资25.05亿元，为整个房地产开发投资的56.48%；住宅施工面积465.45万平方米，占总施工面积的71.64%，无论是新开工面积，还是竣工面积，住宅的比重均在76%。经济适用房1.16亿元，同比增长11%，比去年47%的增幅回落36个百分点。商业营业用房开发投资9.69亿元，同比增长62.1%，办公楼投资0.63亿元，占开发投资的1.42%，增幅与去年持平。 （三）从销售方面析，销售翻番，房价在涨，期房售价高于现房，空置率持平。 全年商品房销售面积215.37万平方米，同比增长84.85%，其中，住宅销售面积187.42万平方米，占总销售面积的87%；商品房销售额41.02亿元，同比增长147.71%，其中，住宅29.95亿元，占总销售额的73%，其销售面积和销售额的增幅与商品房相近，整个销售形势几乎呈翻番态势，尤其是销售额翻了1.5倍； 全市商品住宅平均销售价格1598元/平方米，同比增长31.31%，与2005年的5.09%的增幅相比，房价确实上涨了很多。其中，期房1657元/平方米，现房平均价格1381元/平方米。就城市四区而言，商品住宅平均销售价格已达1810元/平方米； 全年商品房空置面积25.72万平方米，空置率14.78%，基本与去年持平。空置3年以下的房屋占93%，其中，住宅占66%。 （四）别墅及高档公寓分析 别墅及高档公寓开发情况： 2006年株洲住宅总施工面积465.45万平方米，其中90平方米及以下的18.42万平方米，占总量的3.9%；经济适用房15.29万平方米，占总量的3.2%；别墅及高档公寓64.61万平方米，占总量的13.8%；剩余的79.1%都为普通住宅。可见株洲的住宅还是停留在一般水平，高品质还不是人们购房的主要考虑条件。但是随着房产价格的提升，人们开始关注开发商的实力和品牌，对楼盘品质也将越来越重视。别墅产品在国家政策的影响下将成为绝版产品。 2、别墅及高档公寓的销售情况： 从销售情况看，06年别墅及高档公寓的销售以期房为主，期房销售面积197819平方米，占总量的87.3%；06年全年销售别墅及高档公寓1763套，其中现房342套，期房1421套，而全年竣工套数只有1132套。从06年楼盘开发情况看，这销售的别墅及高档公寓主要是山水国际一期（售完）、城市风景一期（90%以上）、海创明珠花园三期（70%左右）的电梯公寓；书湘里（销售42套左右）、喜悦花都（售完）、香山美境（售完）和碧玉花园四期（50%左右）的别墅产品。 3、别墅及高档公寓的价格情况： 从价格上看，别墅及高档公寓的整体售价在2022元/平方米，其中现房2230元/平方米，期房1992元/平方米。作为高档产品，这样的整体售价很低，但是我们要看到的是这些销售的高档产品有80%左右的是电梯房而不是别墅产品。05年株洲四区的商品房平均售价在1430元/平方米，06年上半年1720元/平方米，06年12月1810元/平方米，而高档公寓又在这基础上提升了212元/平方米，应该说株洲的整体房价在持续的上升，相信别墅产品价格在各个利好政策和产品的日益减少下会有一个新的提升。 二、2007株洲各片区楼盘调查表 (一)荷塘区 项目概况 “东方名园