审理合同纠纷案件数的若干问题 梁慧星.docVIP

审理合同纠纷案件的若干问题 【原文出处】《法律适用【作者简介】梁慧星，中国社会科学院学部委员。????一、关于“宅基地买卖”案件????所谓“宅基地买卖”案件是指出卖人以违反宅基地禁止买卖的法律法规为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。这类案件的实质，是城市郊区的农村为规避土地征收制度，以“宅基地”的名义将土地分配给农户建房，并以低于商品房的价格出售给城市工薪阶层。因近几年房地产市场价格猛涨，出卖人反悔，于是以违反宅基地禁止买卖的法律法规为由，诉请法院确认房屋买卖合同无效。开始时相当数量的法院死抠法律规定，支持了出卖人的请求，认定买卖合同无效，判决双方退房、退款。后来许多法官注意到这样判决不公正。因为购房人往往是城市低收入阶层，几年前按照市场价格购买了房屋，已经交房、付款，居住了好多年。原购房时一千多块钱1平方米，现在房价涨到3000-4000元1平方米，法院判决退房、退款对买受人非常不利，使其无端遭受重大损失。并且这样判决支持了出卖人背信弃义的行为，也与《合同法》诚信原则相违背。于是改变裁判方案，判决认定买卖合同有效。????认定买卖合同有效，有没有理由？当然可以找到理由。一是采目的性限缩解释方法，法律法规禁止买卖的“宅基地”，是指农户现在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名义分配给农户建房出售的土地。二是通过解释当事人之间的合同性质，属于“房屋买卖合同”，未涉及“土地使用权问题”，不是宅基地买卖合同，当然不违反禁止宅基地买卖的法律法规。于是判决认定这类房屋买卖合同有效，避免产生不公正的结果。退一步说，即使认定合同无效，也还可以通过适用《合同法》关于合同无效的规则，判决由具有过错的出卖人承担买受人遭受的损失，实现个案的公正。①因为法院判决确认买卖合同无效，使违背诚信的出卖人获得不当利益，诱使许多出卖人仿效，纷纷向法院起诉，其社会效果当然是不好的。现在法院改变裁判方案，判决驳回出卖人的起诉，维护房屋买卖合同的效力，打消了其他出卖人通过玩弄法律、获得不当利益的侥幸心理，维护了当事人之间的公平正义，维护了法律秩序，得到好的社会效果。????二、关于第三人承诺或与债权人协议替债务人还债????(一)合同双方约定由第三人履行????《合同法》第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。按照本条，双方约定由第三人履行，如第三人实际履行，则债务人免责；第三人不履行，则债务人不免责。例如“赵薇案”，电影学院与制片人订立合同，约定赵薇演出。赵薇未去演出，判决电影学院对制片人承担责任。????(二)债务承担：第三人取代原债务人成为新债务人????《合同法》第84条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。按照本条，债务承担，须经债权人同意，该第三人代替原债务人成为新债务人，原债务人退出债权债务关系，如果新债务人(第三人)不履行债务，与原债务人无关。例如乙欠甲债务，乙、丙、甲三方达成协议，约定由丙承担乙对甲的全部债务；后丙未履行，甲起诉乙，法院判决驳回甲请求。????(三)债务加入：第三人自愿承诺替代债务人履行债务????第三人自愿承诺替代债务人履行债务，称为债务加入。第三人自愿加入，未经债权人同意，不构成债务承担，具体规定在《合同法》第84条，原债务人的债务并不免除，而由自愿加入的第三人与原债务人，成为共同连带债务人。该第三人实际履行，原债务人免责；第三人不履行，债务人不免责。债权人有权单独起诉该第三人履行债务，也有权单独起诉原债务人履行债务，还可以将该第三人和原债务人作为共同被告，在起诉该第三人不能得到清偿或者清偿不足之后，还可以再起诉原债务人。因诉讼时效起算时点不同，债权人先起诉该第三人未获得清偿，再起诉原债务人时债务人可能因诉讼时效已过而免责。第三人自愿承诺替代债务人履行债务，如经原债务人委托(同意)，其履行债务后当然可以向原债务人追偿；未经原债务人委托(同意)，属于无因管理。无论属于何种情形，第三人履行债务之后，均有权向原债务人追偿。②????三、关于合同解除????有三种合同解除方式。其一，协议解除合同。《合同法》第93条1款：“当事人协商一致，可以解除合同”。其二，约定解除权。《合同法》第93条2款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。其三，法定解除权。《合同法》第94条做出了规定。????根据《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依此规定，解除权(约定、法定)之行使，采通知(意思通知)方式，不