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不动产物权登记的经济分析与国家选择 摘要：“对财产权的法律保护创造了有效用地使用资源的鼓励”。因此国家的立法保护同时也是一种对社会中资源利用最大化的保障。不动产物权作为财产权的重要组成，各国大都是选择通过对标的物权进行登记的方式予以确保。该选择在国家层面是经济的。笔者通过对财产权保护以及对不动产物权的经济分析，阐述对财产权保护的原因以及不动产物权登记制度的国家选择的正确性。 关键词：物权 效率 资源 帕累托最优 边际成本 在物质极度发达的今天，对于个人财产权的保护也达到了一个新的高度。我们对于法律保护私有物权习以为常，然而我们是否了解，是什么促使国家对财产权进行保护，对物权予以确认。笔者将在下文中就这些问题予以论述。 对物权（财产权）保护的效率分析 如波斯纳教授所表述的那样，对物权予以法律上的保护是有效使用资源的前提之一。正是由于存在这样的保护，才使得社会生产的运行有了一个前提保障——为自身创造价值。 物的流通存在静态与动态之分。对物权进行保护实质就是对物的静止状态的期间予以保障。价值的确是通过物的流通表现出来的，不可否认，只有在物的静态时才能创造出新的价值。通过以下一个假设，我们会惊讶地发现，对物权保护的经济基础： 假设你拥有一片牧场，养殖了一群奶牛。你为了使它们给自己带来收益，从小牛开始，配种、放牧、打扫直到奶牛到了可以产奶的时候。这时，你的邻居跑来偷走了你的奶牛，而在一个对物权没有保障的社会里，你无权讨回自己的奶牛，唯有诉诸武力，且可能无法讨回自己的奶牛。于是，你之前所投入的全部精力与费用完全无效，没有产出。于是之后，你会认为这样的行为是愚蠢且没有效率的，你可能效法你邻居的行为，对他人的劳动成果进行侵占。这样传递下去，所有的人都不会从事养殖行为，“而去选择一些低成本的生产（譬如打猎）来维持生计。” 以上的事例虽然存在夸张的成分，但也让我们看到，资源仅在动态状态下流通，而无法在静止状态下创造效益的情况是怎样一种低效，甚至无效的状况。因此，对物权的法律保护着的是使得有效用地使用资源的鼓励。在我们论述的事例中，虽然消费者愿意付出的价值大于农场主为这些产出所投入的资源的成本，但当对财产权无保障的情形下，这样的成本付出显然是不划算的。”没有财产权，就不存在负担这些成本的鼓励。”这一论断，已经在20世纪合作社时期的我国农村得到了印证。只有在社会成员之间划分出对资源的独占以及排他的权利，社会生产才会回到正常发展的轨道。 因此，由以上分析我们可以看出，对物权的保障其实就是保障资源能够被合理的利用，并获得产出的必要条件。也就是社会生产的必要条件之一。 不动产物权登记的经济分析 在分析完为何必须保障私有的财产权之后，我们了解了排他权利之所以存在的经济基础，下面，笔者将用相同的价值观分析不动产物权登记存在的价值。 首先，我们假设存在一种无物权登记的社会。在这个社会状态下你历经了许多年的工作，终于为自己添置了一处房产，但当你在装修完毕搬入新居之时，当地的银行敲开你的家门，告知你的房产被你的邻居（假设又是你的邻居）抵押了10万元，而他无力偿还，现在银行要将房子收回变卖。这时，你自然主张这一房产归你所有，然而，你无有效的证据来证明你的所有权。而银行拥有充分的理由收回你的住房，因为它的产权已经为银行所有。于是，你不得不付出大量的金钱和精力来参与诉讼，争取本应属于你的产权。或者利用相同的报复心理在你的邻居身上挽回损失。这样，社会又倒退回到一种原始的状态，物权无法得到确认，在动态中流动，失去所应创造的价值。 当然你可以认为以上的分析只是在一种假想且极端的状态下才有可能发生，并且它所证明的只是在极端的物权得不到确认的情形下的状况，与不动产物权登记的关联性不大。那么我们就通过下面的分析来证明国家选择不动产物权登记的可行性。 假设有100套价值为100万的住房，假设在完全不存在物权登记的状态下，可能出现争议并导致所有人的物权损失的概率为P，那么同时这种损失作为一种风险承担，每个个体应承担的几率也将会是P，则对于某一个体而言，他的财产损失为P×100×P，即P2×100（单位是万元，下同）。那么整个社会（100套房产交易）关于房产交易的损失就是P2×100×100，且不含它为此所付出的诉讼费用等。 而在有不动产物权登记的情形下，因为有为减少争议，确定物权归属的付出，因此，出现损失的概率为Y%（Y%P）。设每一不动产物权登记的费用为房价的X%。则物权所有人的损失为Y2%+X。而整个社会损失就为Y2+100X。 若将物权登记行为视为一场交易，在达到帕累托最优的情况下，X应等于为付出了X而使得损失P预期将减少的损失Z。则有P=X%+Y%。 在不存在物权登记的情况下，社会的效用产出为达成成功交易未有争议损失的交易额100×100×（1-P），而在