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内容摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。房价涨幅明显回落，成交萎缩。自2010年4月份“国八条”新一轮房地产政策调控以来，经过2010 年9 月份二套房政策和2011年年初“新国八条”的“限购”和房产税试点等政策加码后，调控效果逐渐开始显现，商品房市场降温明显，房价涨幅明显回落，商品房成交量也呈现萎缩趋势，调控效应逐渐显现。行业基本面运行展望：房价上行受制，成交或趋稳。房价将受制于多方面压力：首先是政策调控；其次是开发商资金压力加大；另外，地价的回落，将有效稳定房价。成交量方面，2011 年较为充足的供应量，或将有效弥补政策调控下的部分需求下降。限购政策对商品房成交量的影响或将小于市场预期。2011年二季度房地产行业投资策略：维持“看好”的行业评级。基于以上我们对行业基本面和政策走向的判断，房价或有小幅下降，限购政策对全国成交量的影响或低于此前市场预期，商品房成交量难以大幅下降而有望保持相对稳定，房价的松动将减轻调控压力，政策预期趋于明朗，我们维持对房地产行业“看好”的投资评级，二季度地产股估值修复行情有望得到延续。上涨的催化剂可能有：房价统计数据的实质性下降，行业调整周期和调整力度、商品房成交量将好于市场预期。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划过程中存在的问题,提出了提高房地产营销策划水平的一些建议。 关键词地产 营销策划 问题 目录 引言……………………………………………………………………房地产营销策划的含义…………………………………………………………………………………4 三、房地产市场的营销策划方式……………………………………7 四、房地产营销策划存在的主要问题………………………………、提升房地产营销策划的……………………………………10 结束语…………………………………………………………………12 参考文献………………………………………………………………12 引言 ? 近年来,我国房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。 房地产营销策划的含义 房地产营销策划是指运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包括如下几层意思:一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动;二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的;三是房地产营销策划活动的灵魂是创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性;六是房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。总的来讲,房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划,而是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握,使房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵,不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时代发展要求。  关于市场营销（Marketing）美国著名营销学者菲利普？科特勒进行了描述：市场营销是个人或群体通过创造提供并同他人交换有价值的产品，以满足各自需求和欲望的一种社会活动和管理过程。这个核心概念中包括了：需要、欲望和需求；产品和满意；交换和交易；关系和网络；市场、营销和营销者等一系列的概念。 由此可见，市场营销是企业以顾客需要为出发点，有计划的组织各项经营活动，为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。 ??房地产市场是社会主义市