阜阳项目初步定位.pptVIP

PART Ⅲ 市场定位/招商定位 百货主力店合作模式 品牌输出 场地租赁 合作经营 自营 合作条件 百货店收取品牌和经营管理费用 提供招商服务与派员经营管理； 百货公司向开发商租赁场地进行经营并负责人员和营运费用； 发展商向百货公司收取基本租金＋销售额提成作为合作收益； 提供的服务同品牌输出； 发展商出资组建并注册成立百货公司； 利弊分析 利：发展商拥有合作的主动权； 借助外来帮助逐步组建自己的经营管理团队； 发展商收益稳步增加，做到收益最大化； 弊：合作关系比较脆弱，增加发展商及项目风险； 发展商承担人员与项目日常运作的费用； 利：租赁时间比较长，有利于培育稳定的消费市场 发展商有长期稳定的租金收益，经营风险相对较小； 弊：开发商只有租金收益，品牌知名度高的百货店，租金越低，收益受损； 租赁时间比较长，不利于发展商的经营调整； 利：发展商经营风险降低； 弊：发展商利益不能最大化； 合作条件的不可预见性； 自行控制利润与经营风险 项目适应性 品牌输出是目前市场采用比较多的百货店合作模式 百货店的租金要求与开发商的期望值有较大差距 合作条件对于发展商来讲会损失部分收益 发展商无百货店经营管理经验，不建议采用此种方式 个案 燕莎、摩登、天河城 百盛、大洋 合百、商之都 国贸、千百意 招商类型 业态定位 定向招商 规模定位 商业布局 次主力店 电器商场 服装服饰主题卖场 苏宁电器、国美电器、五星电器 百脑汇、赛格电子广场 腾百运动城、白云服装商厦 2000-5000m2 4F 儿童主题店 玩具反斗城、孩子王、汤姆熊欢乐世界、宝宝星儿童游乐场、艾斯特儿童乐园、金色童年儿童主题商场 900-1500m2 5F PART Ⅲ 市场定位/招商定位 次主力店规划 家电专业店： ■家用电器是吸引家庭消费者的重要业种； ■选择品牌丰富、精品的家电次主力店有利于较全面的满足中高档次家庭的需求； ■该类次主力店设置在较高楼层，对人流量的拉动起到一定作用。 ■前期消费调查显示此类商家对消费者有吸引力。 ■建议引入国际知名品牌的商户，提升项目吸引力. 建议： ■面积需求：2000-5000平米/每间。 ■建议1-2间 ■楼层：4层 目标品牌举例依据： ■家电连锁商场在阜阳并不是很多（国美、苏宁等），而且多分布在人民路附近，随着城市的向南发展，项目对于此类商业有着很强的吸引力； ■飙马认为优取目前市场上比较活跃的品牌，同时与其余的商家相比，其在品牌影响力、货品种类、货品设计等方面均有独到之处，对本地的中高档消费者将会构成极大地吸引力。 PART Ⅲ 市场定位/招商定位 业态组合\次主力店 业种组合\次主力店 儿童主题店： ■随着生活水平的提高，儿童主题商户越来越成为家庭关注的重心； ■阜阳市市场目前尚缺乏以儿童为主题的商业项目，引入此类次主力店可迅速树立项目标杆效应，打造项目形象； ■契合项目时代主题，打造项目独有的特色 建议： ■ 面积需求：900-1,500平米/每间。 ■建议1间 ■楼层：5层 目标品牌举例依据： ■目前市场上活跃的儿童主题商户并不多，玩具反斗城作为行业的标杆商家，对于家庭类消费者的吸引力极强。 PART Ⅲ 市场定位/招商定位 招商类型 业态定位 定向招商 商业布局 磁场商户 电影院线 中影星美，上海联合，北京新影联 5F 个人护理 屈臣氏、万宁、sephora、7 eleven 1F 儿童乐园 Baby-go、小太阳、快乐宝贝、奥贝、费雪、欢乐谷、中华贝贝 5F 电玩城 风云再起、神话时代、梦幻地带、欢乐谷 5F 休闲SPA 蒙妮坦、美丽佳、纤丝鸟、兰馨、澳洲伊薇、丽妍、超妍 3F 轻便餐饮 KFC、麦当劳、必胜客、德克士、华莱士、有意思、星食代、巴贝拉 1F 咖啡甜点 栖巢咖啡、上岛咖啡、避风塘、金汉斯烤肉、一壶缘、浓浓假日、品尚咖啡?、绿茵阁 2F 主题美食街 傣妹火锅、重庆刘一手、潮汕砂锅粥、回味鸭血粉丝、阿里郎韩式烤肉、草原牧歌、韩尚烤肉、瓦罐汤、何记日式烤肉、徽乡故里 5F PART Ⅲ 市场定位/招商定位 磁场店规划 个人护理店： ■知名度高的护理用品店，深受家庭消费者特别是女性的青睐，对消费者有强大号召力的护理用品店，项目引入此业种可以增强项目的吸引力； ■前期消费调查显示此类商家对消费者有吸引力。 ■建议引入国际知名品牌的商户为主，提升项目的吸引力 建议： ■ 面积需求：300-450平米/每间。 ■楼层：1层 目标品牌举例依据： ■一般来说个人护理专营店较能够吸引人流，因此建议项目引入个人护理专营店。 ■飙马认为屈臣氏、万宁等个人护理行业的代表品牌，符合本项目的要求。 PART Ⅲ 市场定位/招商定位 业态组合\磁场商户 特色餐饮： ■特色餐饮的引入，可以有效地丰富餐饮类型，满足不同层次消费者需求，而且还可以