第八章土地增值税概要.ppt

二、我国土地增值税的特点 　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据 　　（二）征税面比较广 　　（三）实行超率累进税率 　　（四）实行按次征收 一、不同性质项目的增值额的确定 第四节 土地增值税的会计处理 企业核算土地增值税时账户设置： “应交税费——应交土地增值税” 借方：反映企业已经交纳的土地增值税； 贷方：反映企业应交纳的土地增值税税额； 余额：在贷方，表示应交而未缴的土地增值税 同时，企业应设置“营业税金及附加”科目，核算企业应由主营业务收入负担的土地增值税。 房地产开发企业计算应负担的应交资源税时： 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交土地增值税 非房地产开发企业计算应负担的应交资源税时： 借：固定资产清理 贷：应交税费—应交土地增值税 实际上缴时： 借：应交税费—应交土地增值税 贷：银行存款 （五）其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ （二）存量房地产转让 对于存量房地产转让，扣除项目包括： 　　 1、房屋及建筑物的评估价格。 　　 评估价格 ＝重置成本价×成新度折扣率 重置成本价是指对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工 费用进行计算,建造同样的新房及建筑物所需花费的成本费用。 成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。 　　 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　 3、转让环节缴纳的税金。 转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 答案：× 解析：转让旧房时，计算土地增值税可扣除的是房屋及建筑物的评估价格、地价款及相关费用、转让环节税金。 二、应纳税额的计算 1、分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为： 应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率） 2、速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。 应纳税额=土地增值额×适用税率- 扣除项目金额×速算扣除率 计算过程 1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2、计算增值额。 增值额＝转让收入额－扣除项目金额 3、计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 4、依据增值率确定适用税率。 5、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系 数 转让项目 扣 除 项 目 转让土地使用权 （1）取得土地使用权时支付的地价款 （2）按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金 房地产 开发 房地产 开发企业 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除） （5）加计20％的扣除 非房地产 开发企业 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除） 转让旧房及建筑物 （1）房屋及建筑物的评估价格 （2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金 计算案例 1、转让土地使用权应纳税额的计算 A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。 要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。 （1）确定转让房地产的收入为2000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额 ＝1600＋12＝1612（万元） ②与转让房地产有关的税金 ＝（2000－1600）×5％×（