成都华阳楼盘可行性研究报告2号地.pptVIP

宏达华阳项目(2#地)可行性研究报告 户型单一，面积过大，整体销售情况较差 1325 户型方正，面积集中在90——120，一期一千多套销售完毕 规划布局：围而不合 环境绿化：39.4% 楼体外檐：点式，板式 局部细节：户型中儿童游戏室的设计新颖，沙盘摆放错落有序，渗透性强；隐形门设计略显多余；南面30万平方米商业街2010年动工；花园，浴室下沉设计人性化到位，可变性丰富；客户渠道以外地客户为主，售楼人员服务态度良好 项目特色 ?170 主力户型2 ?130 主力户型1 ?137—340 户型面积 户型设计 ?4月开盘至今200套左右 销售率 ?1期3批2010年下半年 交房日期 2.1? 物业收费 ?1期3批1500 规划户数 电梯洋房? 规划形态 130-380 户型区间 260亩? 占地面积 销售情况 紧邻基地海洋公园，南延线断头市政广场，成都港? 周边环境描述 09-4-19? 开盘时间 ?双流县华阳大道南侧 项目地址 新鸿基悦城? 项目名称 项目定位于高端豪宅，客户 为改置型，外地为主， 目前销售200套左右 销售情况分析（较好） 1.品牌开发商有较强号召力。如雅居乐花园、新鸿基悦城 2.户型面积区间较大，客户选择性强。如麓港。 3.较好景观打造，强调大盘，生态型生活社区概念。如雅居乐 4.中小户型更受市场及客户青睐。如麓港 销售情况分析（较差） 1.大户型，且户型可选性差，开发商号召力一般。如宏信南越 2.户型配比脱离市场需要，销售艰难。如宏信南越 3.销售现场缺乏吸引力，销售人员专业素养差。如宏信南越 结论 地块方正。 外部资源共有化 内部多为高低起伏的 浅丘资源 规模较大 悦城 产品定位 生态科技型大型居住社区 规划 园林 建筑 户型 配套 服务 尺度与空间：舒适、实用（性价比） 形式与实质：入户花园、可变空间、赠送空间、跃层复式 项目独立商业街区、会所，及周边商业综合配套 提供附加值，引领区域市场 科技生态型高层电梯居住社区 突出坡地景观的共享性及社区的私 密性 建筑风格：现代、时尚、简约的建筑风格 项目规划及发展策略 项目物业功能分区示意图 ■商业广场（商务公寓及会所）社区商业街沿红星路南延线，麓山大道分布； ■中心为大型住宅组团 ■充分利用地块起伏地势，打造坡地景观 ■建设周期：5年半；销售周期：7年 商业 住宅组团 地块开发分期策略 分期开发策划：项目分四期开发，拟建中高档电梯住宅社区。与麓山国际、雅居乐花园形成区域高端品质居住区 分期原则： 1、昭示性、通达性考虑：未来1-3年，红星路南延线建设时间确定，地铁1号线南延线也将到达项目附近，为项目销售提供有力支撑。 2、商业部分后期开发：由于项目商业体量较大，本项目商业部分应在周边较为成熟时期开发，以降低初期开发风险，同时为展示区留出空间； 3、地块东部区域作为住宅开发，地块方正，利于景观打造。 * * 报 告 目 录 市域政策经济环境研究 宏观政策经济环境研究 项目本体研究 项目市场研究 项目发展策略 项目经济估算 提交部门：宏达置成市场营销部 提交时间：2009年10月22日 政策、经济、地产环境 ●2008年上半年，由美国次贷危机引发的全球性经济危机迅速在全球蔓延，对中国外汇金融、国际贸易、期货股票市场带来严重负面影响。 ●面对全球性经济衰退，我国政府采取有力措施，确保经济调整平稳过渡。包括：连续下调人民币贷款基准利率；部署经济刺激措施；提高粮食收购价格；提高3486项商品出口退税率 ；加大对中小企业信贷支持力度 等等。综合起来，“扩内需、促增长”成为 应对经济衰退的基本方针。我国政府于08年底推出4万亿经济刺激方案，受到全球瞩目。 ●2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了包括符合条件的第二套住房首贷优惠；购房两年转让的免征营业税；取消城市房地产税等三项政策措施。 1.1宏观经济环境 1.2全国房地产环境 08年底，房市新政以来，全国楼市持续升温，异常火爆。 ●数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比1-8月提高2.5个百分点 ●央行刚刚公布的9月信贷数据显示,当月新增贷款中居民中长期消费性贷款增长达2000亿元,为2007年以来仅次于今年6月的最高点。 ●今年前九个月,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。 ●三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住