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商品房销售广告和宣传资料被视为要约的条件 夏X诉楚雄暨阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 [案情] 2005年4月25日,原告夏X与被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》。该合同第七条规定，被告应于2005年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给原告。2005年11月25日，被告电话通知原告可以收房，原告于2005年12月5日签收了交房确认书，但原告发现被告交付的商品房，一是不符合《商品房购销合同》附件二第3条和第5条所列的交房标准，单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗；二是不符合原告与被告在合同的补充协议第2条中约定的绿化及公共设施要优于模型效果图和宣传资料，小区东边一侧仍在作业开挖管道，幢与幢间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。这些不仅不符合双方在合同补充协议中约定的交房条件，也不符合一般入住所要求的最基本条件，令原告大失所望，认为被告所交付的房屋明显不符合合同约定，“楚雄商业城的模型效果图上有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案”。原告认为当初以高出1—2万元预购靠近中央水景广场的9号苑，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，在楚雄商业城的宣传手册中，还有绿化景观及公共设施的宣传说明书。因此，原告拒绝办理房屋交接手续。事后，原告多次与被告协商未果，于2006年5月1日双方办理了住房交接手续。原告认为，被告虽然按时通知原告收房，但被告在约定交房日未能提供符合合同约定条件的商品房，其实仍是逾期交房。依照建设部《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。现被告未能按合同约定按时交房给原告，依此规定，被告理应依合同约定承担违约责任。同时《商品房购销合同》第九条也明确规定了逾期交房的违约责任：逾期30天后，即被告按已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金。原告于2006年5月1日办理房屋交接手续，从合同约定的交房日期（2005年11月30日）算至实际交接日，被告逾期交房150天。原告已在合同约定期内付清房款296000元，因此被告应赔偿原告逾期交房违约金44400元。依最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。并且原告与被告签订的《商品房购销合同》附有合同补充协议，在补充协议第2款中明确规定绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料，按照补充协议约定，绿化景观及公共设施要优模型效果图和宣传资料。但被告建好的绿化景观和公共设施仅仅是种上几棵树和修砌几个普通的花圃，已建好的绿化景观和公共设施严重缩水。现实与模型效果图等宣传资料有天壤之别，被告已违反了合同中的承诺。依《商品房购销合同》第十三条第三款的规定：单方变更合同约定的，守约方可以向违约方要求合同标的金额10％的违约赔偿。原告支出了更高的房价，却没有得到相应的对价，故被告应按合同约定赔偿给原告合同标的10％的违约赔偿金，即29600元。综上所述，由于被告未严格按照双方签订的合同履行义务，违反合同约定，已构成违约，请求人民法院判令被告承担逾期交房的违约金44400元（296000×0.1％×150天）；赔偿原告绿化景观及公共设施违约金29600元（296000×10％）。本案诉讼费由被告承担。 [一审裁判] 楚雄市人民法院审理认为，原告夏X与被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司于2005年4月25日签订了1份《商品房购销合同》，约定原告夏X预购被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司，位于楚雄经济技术开发区楚雄商业城一期，欧倍德大道组团第9号苑第3单元，3-4层C-1号框架房，该商品房总价款为296000元，建筑面积为172.2平方米，被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司应于2005年11月30日前向原告夏X交房，单方提出解除合同或者变更本合同约定的，守约方可以向违约方要求合同标的金额10％的违约赔偿，合同还对逾期付款、逾期交房的违约责任等事项作了约定，同时双方在合同补充协议中约定绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料等内容。合同签订后，原告夏X按约支付了购房款296000元。建设中，被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司在未告知原告夏X的情况下，将中心广场一带由宣传资料图片中的喷水池、水景观、花圃改建为香榭丽舍牌坊，还将欧倍德大