中海可行性研究报告.docx

一、项目概述3（一）基本数据3（二）项目背景3（三）地理位置5（四）周边环境5（五）宗地现状7（六）市场调研的基本结论7（七）项目基本发展模式8（八）产权转让、发展方式及股权架构8（九）财务评价的基本结论9（十）风险分析的基本结论及应变措施10二、市场调查10（一）阳江市经济现状与房地产业发展特点10（二）项目所在区域市场情况15（三）电瓷厂项目可比楼盘调查分析19（四）电瓷厂二手市场调查21（五）同类住宅平均建筑成本22（六）同类住宅平均销售单价22三、发展规划和营销策划22（一）基本数据22（二）规划的要求与限制23（三）发展方案的初步设想23（四）计划发展期24（五）电瓷厂项目的SWOT分析24（六）目标市场的确定和发展定位26（七）销售速度预测27四、发展成本28五、财务评价29（一）项目资金回收及还贷期限29（二）项目投资利润测算29（三）财务机会/风险分析及应对措施30（四）财务评估结论30六、项目风险分析31（一）盈亏平衡分析31（二）敏感性分析31（三）不确定因素分析及应变措施32七、结论和建议34（一）基本结论34（二）存在的问题34（三）项目发展建议35电瓷厂项目可行性研究报告(2009年12月)一、项目概述（一）基本数据占地面积： 48427.5㎡;总建筑面积：预计121069平方米容积率：预计2.5。（二）项目背景1、项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利， 我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在2.5左右，暂时没有其他规划的限制。（三）地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属一线街铺。从江城区宏观地理位置看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住区约5-8分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁华区域——新华北路、人民广场。（四）周边环境1、交通状况该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有了岗路接驳西平南路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路，道路四通八达；在中山一路、东风路在距本项目50米之内设有超过30条公交线，锦城花园西侧是2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南100米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过5分钟。从地块到达市内主要办公、商业的交通非常便利。2、配套设施作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。在项目步行5分钟内的设施包括：商业、市场：本项目附近有东峻百货、7-11连锁店等商业设施；杨箕村肉菜市场、水均岗肉菜市场、东环肉菜市场等肉菜市场；天河城购物广场商圈距本项目在一个地铁站和一个公共汽车站内。餐饮：麦当劳、欣叶台湾餐厅等中西食肆；教育：东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼儿园、东方红幼儿园、锦城花园东风东小学低年级部、育才中学，稍远有东风东小学高年级部、执信中学、广州市第七中学、培正中学、培正小学、广铁一中等名牌学校，教育资源极其丰富。娱乐：荷里活东、大上海夜总会、各类酒吧等娱乐设施；医疗：广州空军医院、广州市十二人民医院等； 银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、上海浦东银行、广州商业银行等银行。3、景观地块南边是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约28米高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为33层高且体量大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍楼和兴建中的高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城市景观。东南面是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响；东侧是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错；北面是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路的建设，锦城B5栋价格就从一手楼的9000多元/平方米锐减至二手楼7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有一定帮助。但总的来说，项目北向的景观会比南向好。（五）宗地现状南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。地块内现有建筑物约12400平方米，最高为6层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山一路有主要的出入口，施工水电基本能满足要求。（六）市场调研的基本结论1、市场调查广州市房地产市场经过1999年的调整期，在2000年进入新的阶段。政府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，一定程度改善了房地产市场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场的主力，其消费能力在2000年内表现