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LDNT 473/1998 LDNT 624/1998 LDPD 755/1998 (合併案件) 香港特別行政區 土地審裁處 新租賃申請編號1998年第473號 TSUI WAI PO 徐慧寶 申請人 訴 KINGSWIN REALTY LIMITED 答辯人 香港特別行政區 土地審裁處 新租賃申請編號1998年第624號 MAK HUNG 麥鴻 申請人 訴 KINGSWIN REALTY LIMITED 答辯人 香港特別行政區 土地審裁處 條例第IV部收回管有申請編號1998年第755號 KINGSWIN REALTY LIMITED 申請人 訴 MAK HUNG 答辯人 (依據李何禧蓮暫委法官於1998年9月16日所作之命令予以合併) 主審法官 : 黃一鳴暫委法官 審訊日期 : 2002年7月8、9及10日，8月22、23及26日，10月7、9、10及16日，11月19、20、21及22日及12月10日 宣判日期 : 2003年1月16日 ______________ 判 案 書 ______________ 背景 1. 本案涉及三宗案件，即案件編號LDNT 473/1998，LDNT 624/1998及LDPD 755/1998。李何禧蓮暫委法官於1998年9月16日頒令將三宗案件合併處理。在案件編號LDNT 473/1998及LDNT 624/1998中之答辯人及在案件編號LDPD 755/1998中之申請人均為Kingswin Realty Limited，即世界置業有限公司 (以下簡稱為“世界置業”)。在案件編號LDNT 473/1998中之申請人為徐慧寶女士 (以下簡稱為“徐女士”)。在案件編號LDNT 624/1998中之申請人及在案件編號LDPD 755/1998中之答辯人均為麥鴻先生(以下簡稱為“麥先生”)。麥先生與徐女士乃夫妻關係。 2. 世界置業於1997年7月14日連租約購入位於香港九龍大埔道20號之整幢大廈(以下簡稱為“該大廈”)作為重建發展用途。該大廈之前業主為華商酒樓業總會有限公司(以下簡稱為“前業主”)。徐女士於1992年3月12日從前業主處開始租用該大廈5樓A室之單位(以下簡稱為“5A單位”)；而麥先生則於1996年4月8日從前業主處開始租用該大廈5樓B室之單位(以下簡稱為“5B單位”)。 3. 世界置業於1998年2月23日發出表格CR101給徐女士終止5A單位之租約，終止日期為1998年9月11日。在表格CR101上，世界置業表明反對徐女士申請新租賃，理由是世界置業擬重建該大廈及徐女士於1998年1月12日起沒有交租。徐女士於1998年4月22日發出表格CR102表明不會在指定的租約終止日期遷出5A單位，並擬向土地審裁處申請授與新租賃。徐女士於1998年6月22日在案件編號LDNT 473/1998中發出申請通知書申請新租賃。 4. 世界置業亦於1998年2月23日發出表格CR101給麥先生終止5B單位，終止日期為1998年9月7日。在表格CR101上，世界置業同樣表明反對麥先生申請新租賃，理由是世界置業擬重建該大廈及麥先生於1997年7月14日起沒有交租。麥先生於1998年4月22日發出表格CR102表明不會在指定的租約終止日期遷出5B單位，並擬向土地審裁處申請授與新租賃。世界置業於1998年7月7日在案件編號LDPD 755/1998中申請收回5B單位及追討麥先生由1997年7月14日起之欠租或中間收益，並要求麥先生作出賠償(如有的話)。麥先生則於1998年8月26日在案件編號LDNT 624/1998中發出申請通知書申請新租賃。 5. 在審訊時，世界置業曾經由張正平律師事務所轉聘王祖威大律師代表直至2002年11月13日。其後，世界置業不再聘請律師，而改為由其董事張文波先生代表。王大律師曾經代表世界置業同意就有關5A單位授予新租賃予徐女士，為期兩年，由1998年9月12日開始。徐女士接受新租賃的年期為兩年及由1998年9月12日開始，但雙方未能就新租金達成協議，要求本席就此作出裁決。至於5B單位，王大律師則代表世界置業提出反對授予麥先生新租賃，理由是麥先生違反租約第2.5及2.21條，未有維修5B單位內部情況。不過，如果本席授予麥先生新租賃，王大律師同意新租賃可為期兩年，由1998年9月8日開始，麥先生亦如此同意，但雙方未能就新租金達成協議，要求本席裁定。 6. 王大律師清楚表示世界置業不再依靠重建發展該大廈或欠租為理由，來反對徐女士和麥先生申請新租賃。此外，王大律師亦放棄以表格CR102逾期發出為理由來反對授予徐女士和麥先生新租賃。不過在審訊期間，徐女士和麥先生提