中房商学院(樊剑英)房地产企业开发项目各阶段实务处理与税务风险管控.docx

房地产企业项目开发各环节纳税实务与风险防范 樊剑英中国税务报 中国税网房地产项目组 高级咨询顾问、中国税网特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师，中国注册税务师、天和经济研究所专家委员会委员、曾任某上市房地产公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。我们的主题——房地产开发企业各阶段如何会计核算和纳税处理？房地产开发企业取得土地环节要注意防范哪些税务风险？房地产开发企业报批报建施工阶段如何做到合理规划布局？房地产开发企业销售环节税务风险如何分析筹划？房地产开发企业企业土地增值税清算面临什么样的形势？前 言十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。房地产行业企业在2014年将受到三个因素的影响，资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。第一讲 房地产公司设立中要想到的会计核算和税务处理设立房地产公司开发应该考虑的问题【案例】集团公司拿地后交由子公司开发，涉及纳税风险有哪些？如何回避？二、设立房地产公司最低资本金比例有要求吗？三、以土地投资子公司如何会计处理？四、设立公司后股东借钱怎么办？五、异地开发设立子公司还是分公司？区别在哪里？【案例】南京A房地产开发企业欲投资徐州进行开发，面临问题是，在徐州应该设立分公司还是设立子公司？六、股份投资还是债权投资对于个人有何分别？【案例】老王居民自然人投资者投资新正地产公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%，两种方案供您选择，您选择哪一种？A:注册资金10000万元B:注册资金5000万元+借款5000万元。七、股份投资还是债权投资对于公司有无区别？【案例】B投资公司投资南京公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%两种方案供您选择，您选择哪一种？A:注册资金10000万元B:注册资金5000万元+借款5000万元。八、个人股权转让和公司股权转让有何分别？【案例】老王居民自然人投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，老王欲转让股权给Q公司。问题：转让前要不要分配利润呢？【案例】B公司投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，B欲转让股权给Q公司。问题：分配前要不要分配利润呢？九、个人以土地房屋评估投资涉及哪些税收问题？【案例】中国居民个人周某，2009年1月将其个人在南京购置的办公用房进行评估后投资到南京A公司，取得A公司30%的股权。该房产的原值为100万元，评估价为500万元。2013年8月，周某将持有的该公司股权全部转让给B公司，转让价为800万元，股权转让合同履行完毕，股权已作变更登记，且所得已经实现。个人所得税——免？——不免？十、合作开发中可否一方拿地出资参与另一方开发共享利益但不成立单独公司？【案例】A公司拿地报建，因缺少资金，联合B公司共同开发，双方签订联合开发协议，不成立法人公司，以A公司下属项目部名义开发和销售。分配模式1：双方按最后项目利润分配。分配模式2：B公司支付A公司8000万元后全部利益归B公司所有。十一、房地产开发可划分哪几大环节？思考：公司设立后房地产开发各环节您会关心哪些问题？（一）取得土地阶段土地合同和谁签？契税？土地使用税？印花税？土地取得方式有哪些？毛地出让、净地出让、以房换地、买公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接转让土地、划拨+合作建房账面成本？计税基础？（二）前期阶段办证——立项——在谁名下？设计——境内——增值税——境外要代扣（三）报批报建费——墙改基金——农民工工资保障金——？能要回来的——往来不能要回来的才是成本（四）工程建设阶段成本对象如何确定——如何设定会计科目——如何确定计税成本——甲供材目标成本动态变化——合同台账——应付工程款（工程量）——实际付工程款（账面借方）——发票——预提（五）销售阶段营业税——土地增值税——预征企业所得税——查账、核定印花税土地使用税——不交房产税——一般基建工地用房不交出租房产销售方式——自销、代销、促销手段（六）清算计税成本——调整可扣除项目金额确定清算方案很关键——谈判第二讲 房地产开发企业取得土地环节会计与纳税处理一、土地出让与土地转让有何区别？【案例】20